Planungsdokumente: Altona-Nord29

Mit der Novellierung des BauGB und der BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Juni 2021 („Baulandmobilisierungsgesetz“) hat der Gesetzgeber jedoch die zuvor geltenden Dichteobergrenzen aus dem ehemaligen § 17 Absatz 1 durch weniger starre Orientierungswerte für Obergrenzen ersetzt. Für das Kerngebiet wurde dieser Orientierungswert auf 3,0 festgelegt. Dieser Wert wird im Geltungsbereich im Kerngebiet geringfügig überschritten, da rechnerisch über alle Teilflächen eine GFZ von 3,01 erreicht werden kann.

Diese Überschreitung wird maßgeblich beeinflusst durch den mit MK 1 bezeichneten Teil des Kerngebiets, in dem rechnerisch eine GFZ von 3,73 erreicht werden kann und den mit MK 6 bezeichneten Teil, in dem rechnerisch eine GFZ von 3,24 möglich ist. Hier kommt es damit punktuell auch zu größeren Überschreitungen des Orientierungswert, während dieser in den anderen Teilen des Kerngebiets deutlich unterschritten wird.

Die Überschreitungen lassen sich insbesondere dahingehend rechtfertigen, dass

• städtebauliche Gründe dafür vorliegen,
• nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden und
• die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden.

Die Überschreitungen der Orientierungswerte für Dichteobergrenzen werden für die Umsetzung des Bebauungskonzepts als erforderlich angesehen, um die Bedeutung der Baufelder MK 1 und MK 6 der jeweiligen Funktion angemessen und im städtebaulichen Kontext stadtgestalterisch und funktional herauszuarbeiten und

• um die bauliche Nutzung in einem bereits gut erschlossenen und mit Infrastruktur versorgten Bereich zu konzentrieren. Die räumliche Konzentration der Baukörper soll eine möglichst flächensparsame Entwicklung bewirken, die auch aus gesamtstädtischer Sicht erstrebenswert ist, um die bauliche Nutzung von Freiflächen möglichst zu vermeiden und einen schonenden Umgang mit Grund und Boden gemäß § 1a Absatz 2 BauGB sicherzustellen.
• um das zugrunde liegende planerische Konzept mit einer besonderen Adressierung durch einen markanten Städtebau an diesem stadträumlich hochzentralen Standort am künftigen Regional- und Fernbahnhof am Diebsteich umzusetzen.
• um ein verdichtetes, urbanes Quartier zu entwickeln, das die im näheren Umfeld bereits vorhandene und geplante Dichte aufgreift.
• um ein ortsbildverträgliches Einfügen des neuen Baukörpers im MK 1 in die unmittelbar angrenzende und ebenfalls sehr dichte Bebauung zu ermöglichen. Die hohe Dichte ist zudem unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie z. B. den Kosten für die Flächenherrichtung, erforderlich.
• um im MK 6 die Sondernutzung eines Stadions mit Mantelbebauung, für das sich bestimmte Maße bereits aus der geplanten Nutzung zwingend ergeben, zu ermöglichen.

In die Abwägung muss auch eingestellt werden, dass sich die vergleichsweise hohe Geschossflächenzahl auch aus dem engen Zuschnitt des Baugebiets bei gleichzeitig großzügigen Platz- und Wegeflächen (Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung) ergeben. Bei einer Verteilung der Baumasse unter Einbeziehung dieser öffentlichen Flächen ergibt sich auf das gesamte Quartier gesehen eine GFZ von 2,68. Die hohe Dichte im MK 1 und MK 6 ist somit in erster Linie den städtebaulichen Erfordernissen und den stadträumlich gebotenen Nutzungen geschuldet.

Durch die im Vergleich zu dem Orientierungswert des § 17 BauNVO punktuell ermöglichte GFZ kommt es im Plangebiet nur zu geringfügigen Auswirkungen auf die in die Abwägung einzustellenden Umweltbelange. Entsprechende Auswirkungen wären jedoch auch bei einer den Orientierungswerten nach § 17 BauNVO entsprechenden Bebauung dem Grundsatz nach zu unterstellen. Im Rahmen der Bauleitplanung müssen daher nur jene Auswirkungen betrachtet werden, die Folge der zusätzlichen Überschreitung sind. Dies sind folgende:

• Als positive Auswirkung ist die Möglichkeit für die Realisierung der gewünschte urbane Bebauungsstruktur im MK 1 zu nennen, die das Stadtbild weiterentwickelt und dem Standort angemessenen ist. Mit der Festsetzung wird die Möglichkeit geschaffen, die vorhandene Flächenausnutzung städtebaulich geordnet zu überführen und an heutige Anforderungen anzupassen. Durch die Realisierung der Planung wird es ferner zur Ausbildung neuer baulicher Hochpunkte kommen. Diese sind jedoch gewünscht (siehe Kapitel 4.2.7.2) und somit nicht vermeidbar.
• Als positive Auswirkung ist ferner die der Planung entsprechende Möglichkeit ein dringend benötigtes Regionalligastadion mit Mantelnutzungen zu realisieren zu berücksichtigen.
• Durch die im Vergleich zu einer den Orientierungswerten der BauNVO entsprechenden höheren baulichen Dichte ist aufgrund der größeren Zahl von Nutzflächen mit einem geringfügig erhöhten Verkehrsaufkommen zu rechnen. Es kommt somit zu einer Erhöhung der Verkehrslärmbelastung und zu einem vermehrten Ausstoß von Luftschadstoffen.
• Durch die zusätzliche Baumasse kann es zu geringfügigen Auswirkungen auf das Klima kommen. Durch die große Baumasse, die als Wärmespeicher wirkt, wird die Aufheizung des Stadtraums gefördert.
• Trotz der teilweisen Überschreitung der Orientierungswerte werden das Plangebiet und dessen Umfeld durch ein relativ konfliktfreies Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen geprägt sein. Negative Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohnen und Arbeiten bestehen nicht. Es wird durch die erhöhte GFZ zu keiner Beeinträchtigung von Wohnnutzungen im Umfeld kommen.
• Aspekte wie Belastungen durch Erschütterungen, Geruchsimmissionen, Luftschadstoffe oder zu geringe Sozialabstände sind im vorliegenden Fall unproblematisch oder können durch Festsetzungen einem Ausgleich zugeführt werden.

Durch die Überschreitung der Orientierungswerte der BauNVO ist nicht von einer spürbar negativen Betroffenheit der Arbeitsverhältnisse auszugehen. Unter gesundheitlichen Aspekten müsste dabei die Grenze zum städtebaulichen Missstand gemäß § 136 Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 in Verbindung mit Absatz 3 BauGB erreicht oder überschritten werden. Dies ist im Plangebiet nicht zu befürchten, denn trotz der Überschreitung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO im MK 1 und MK 6 sind im Plangebiet gesunde Arbeitsverhältnisse durch folgende Umstände oder Maßnahmen sichergestellt:

• In Bezug auf die gewollte städtebauliche Dichte ist zu berücksichtigen, dass diese durch eine ebenso intensiv abgestimmte Freiraumplanung begleitet wird.
• Die stärkeren Verkehrslärmemissionen wurden im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung betrachtet. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass gesunde Arbeitsverhältnisse durch Maßnahmen sichergestellt werden können (siehe Ziffer 5.9.1). Indem die Stellplätze im Neubaubereich in einer Tiefgarage untergebracht werden, wird zudem die Ruhe für den Platzbereich gefördert. Es wird dadurch gewährleistet, dass es infolge des Verkehrsaufkommens zu keine Gesundheitsgefährdungen kommt.
• Ferner ist zu berücksichtigen, dass im Plangebiet ein hochwertiger Gebäudebestand mit sehr guter Beschaffenheit (Neubaustandard) entstehen wird, sodass diesbezüglich keine Missstände zu erwarten sind. In Bezug auf die vorhandene Bestandsbebauung ist aufgrund der intensiven Nutzung davon auszugehen, dass diese heutigen Ausstattungsansprüchen genügt.

Im Kerngebiet gilt gemäß § 6 HBauO eine Tiefe der Abstandsfläche von 0,4 H. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans zu überbaubaren Grundstücksflächen und Gebäudehöhen werden Überlagerungen von Abstandsflächen bereits weitgehend ausgeschlossen, d.h. das gemäß HBauO in Kerngebieten geltende Abstandsflächenmaß von 0,4 H kann überwiegend eingehalten werden.

In einigen Bereichen kommt es jedoch zu einer Unterschreitung dieses Maßes, so dass auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB in § 2 Nummer 6 der Verordnung folgende Festsetzung getroffen wird:

An den mit „(E)“ bezeichneten Baugrenzen gilt eine abweichende Tiefe der Abstandsfläche von 4,7 m, an der mit „(F)“ bezeichneten Baugrenzen gilt eine abweichende Tiefe der Abstandsfläche bis zur Mitte der angrenzenden Straßenverkehrsfläche und an der mit (G)“ bezeichneten Baugrenzen gilt eine abweichende Tiefe der Abstandsfläche von 8,3 m.

Die Festsetzung gilt für folgende Bereiche:

Bereich „(E)“ zwischen Musikhalle und Stadion

Zwischen dem nördlich gelagerten, parallel zur Planstraße angeordneten Stadiongebäude und dem nördlichen Anbau der Musikhalle käme es bei einem Abstandsflächenmaß von 0,4 H auf einer Länge von etwa 14,4 m zu einer Überlagerung der Abstandsflächen mit einer Tiefe zwischen etwa 3,6 m und 8,4 m. Durch die in diesem Bereich festgesetzte Tiefe der Abstandsfläche von 4,7 m für beide Fassadenabschnitte wird eine Überlappung der Abstandsflächen verhindert.

Durch die festgesetzte Tiefe der Abstandsfläche von 4,7 m wird sichergestellt, dass die von der HBauO für Gewerbe- und Industriegebiete vorgesehene Tiefe von 0,2 H nur leicht unterschritten wird (s. unten). Die festgesetzte Tiefe von 4,7 m entspricht zwischen der Musikhalle und dem Stadion bei Ausnutzung der festgesetzten maximalen Gebäudehöhen mindestens 0,174 H.

Die abweichende Abstandsfläche ist erforderlich, um die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts zu ermöglichen: Die enge Gebäudestellung ist trotz der Höhenentwicklung gewollt, um das Quartier insbesondere in Richtung Norden städtebaulich einzufassen und eine Straßenraumkante auszubilden. Es ist darüber hinaus in die Abwägung einzustellen, dass es sich bei den an die Gasse angrenzenden Nutzungen zum Teil um lediglich temporär genutzte Flächen handelt. Dies gilt insbesondere für den Veranstaltungsteil der Musikhalle. Ferner ist zu berücksichtigen, dass innerhalb der Musikhalle an den im Hinblick auf die Abstandsflächen problematischen Bereich lediglich die Erschließungsflächen für die Veranstaltungsräumlichkeiten angrenzen. Dies gilt neben dem Veranstaltungsteil auch für den nördlich vorgelagerten Bau mit Büroflächen, der in dem zur Gasse ausgerichteten Bereich nach derzeitiger Planung lediglich Treppenhäuser und Flure aufweist.

Im Bereich des Stadions sind zu dem im Hinblick auf die Abstandsflächen problematischen Bereich im Erdgeschoss zum derzeitigen Planungsstand eine Anlieferung, Abfall- und Lagerräume, Zufahrten zur Fahrradgarage sowie gewerbliche Nutzflächen und eine Rampenanlage für das Stadion ausgerichtet. Es ist abschließend in die Abwägung einzustellen, dass es sich bei der Musikhalle um einen Bestandsbau handelt, der in Bezug auf die Positionierung anderer Gebäude einen Zwangspunkt darstellt. Zugleich sind für das Stadion bestimmte Abmessungen erforderlich. Möglichkeiten für eine großzügigere Dimensionierung der Gasse zur Reduktion der Abstandsflächenproblematik sind daher nicht gegeben.

Bereich „(F)“ an der Ostfassade des Stadions

Eine weitere Unterschreitung der Abstandsfläche würde bei einem Abstandsflächenmaß von 0,4 H durch das Stadion in Richtung der Straßenmitte hervorgerufen. Hier käme es bei einer Tiefe der Abstandsfläche von 0,4 H durch die östliche Fassade des Stadiongebäudes zu einer Überlappung der Straßenmitte um etwa 0,7 m bis 0,8 m. Durch die festgesetzte Tiefe der Abstandsfläche bis zur Mitte der angrenzenden Straßenverkehrsfläche wird eine Abstandsfläche mit einer Tiefe von etwa 12 m und etwa 0,37 H ausgebildet. Die von der HBauO für Gewerbe- und Industriegebiete vorgesehene Tiefe von 0,2 H wird sicher eingehalten (s. unten).

Die abweichende Tiefe der Abstandsfläche ist auch hier erforderlich, um die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts zu ermöglichen: Die Gebäudestellung ist städtebaulich gewünscht, um die vorgesehenen Nutzungen zu ermöglichen und eine angemessene Fassung des Straßenraums zu gewährleisten. Auch bezüglich dieses Bereichs gilt, dass im Erdgeschoss mit der geplanten Boulderhalle und einer gastronomischen Einrichtung voraussichtlich von den jeweiligen Nutzern lediglich temporär genutzte Flächen liegen. In den oberen Geschossen sind auch Büronutzungen betroffen. Aufgrund der Gebäudetiefe und Annahmen über übliche Bürogrundrisse ist jedoch davon auszugehen, dass die betroffenen Flächen auch von Westen und in den höheren Geschossen auch von Osten besonnt werden können. Bei den östlich an das Plangebiet angrenzenden Gebäuden, die von der Unterschreitung der Abstandsflächen betroffen sind, handelt es sich um gewerbliche Nutzungen, die dem Grundsatz nach unempfindlich in Bezug auf eine heranrückende Bebauung sind. So gilt im Gewerbegebiet nur ein Abstandsflächenmaß von 0,2 H. Würde dieses auch für das Stadion angewendet, käme es zu keiner Unterschreitung des Abstandsflächenmaßes.

Bereich „(G)“ an der Südfassade des Bürogebäudes im Baufeld West (MK 1)

Darüber hinaus käme es bei einem Abstandsflächenmaß von 0,4 H zwischen dem zu erhaltenden Portalhäuschen in dem mit MK 4 bezeichneten Teil des Kerngebiets und dem geplanten Bürogebäude im Baufeld West (MK 1) zu einer minimalen Überlagerung von Abstands-flächen in den Eckbereichen, die sich in ihrer Tiefe auf weniger als 1 m beliefe.

Durch die festgesetzte Tiefe der Abstandsfläche von 8,3 m wird sichergestellt, dass die Tiefe der Abstandsfläche mindestens 0,35 H beträgt und die von der HBauO für Gewerbe- und Industriegebiete vorgesehene Tiefe von 0,2 H sicher eingehalten wird (s. unten).

Die Festsetzung ist erforderlich, um die städtebaulich gewünschte Gebäudestellung an der Platzfläche und im Eingangsbereich zum Quartier zu ermöglichen. Eine Einkürzung des Baukörpers im MK 1 würde insbesondere straßenseitig zu einer zu großen Öffnung der Platz- und Wegflächen führen und die abschirmende Wirkung, die der Baukörper derzeit für das Innere des entstehenden Quartiers gegenüber umgebenden Nutzungen übernimmt, aufheben.

Fazit

Die festgesetzten Tiefen der Abstandsflächen sind erforderlich, um das gewünschte städtebauliche Konzept vollständig umsetzen zu können. Zugleich wird durch die Festsetzung die geringe Tiefe der Abstandsfläche auf jene Bereiche begrenzt, in denen sie zur Erreichung der städtebaulichen Ziele notwendig ist. Die Festsetzung ist gleichzeitig geeignet, die mit den Abstandsflächen nach § 6 HBauO verfolgten Schutzzwecke zu gewährleisten:

Insgesamt handelt es sich im Plangebiet überwiegend um eher unempfindliche Nutzungen, was z.B. Fragen des Sozialabstands angeht, die ein wesentlicher Schutzzweck der in der HBauO definierten Abstandsflächen von 0,4 H sind. Dies lässt sich zum einen direkt aus den Regelungen der HBauO folgern, wonach für Gewerbe- und Industriegebiete, mithin jene Gebiete, die wie das Plangebiet ausschließlich durch Arbeits-, Sport-, und Kulturstätten geprägt sind, Abstandsflächen mit einer Tiefe von 0,2 H genügen. Im Geltungsbereich wird überwiegend ein Maß von 0,4 H eingehalten, lediglich in den beschriebenen Bereichen ist ein geringeres Abstandsflächenmaß erforderlich. Das gemäß HBauO erforderliche Maß von 0,2 H wird abgesehen von der Situation zwischen Stadion und Musikhalle, in der es bei einer Tiefe von 0,2 H zu einer Überlappung von 14 cm käme, auch in diesen Bereich eingehalten. Wohnnutzungen sind hingegen nicht betroffen. Aufgrund der räumlichen Gesamtsituation mit den angrenzenden Straßenräumen kann zudem sichergestellt werden, dass Belangen der Gefahrenabwehr Rechnung getragen wird, z. B. die Anfahrbarkeit und Anleiterbarkeit der Gebäude im Brandfall gesichert ist. Die Gefahr eines Brandüberschlags wird durch die festgesetzten Abstandsflächen nicht verschärft, hierzu könnten im Übrigen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Lösungen entwickelt werden. Insgesamt sind damit im Plangebiet und den unmittelbar angrenzenden Bereichen trotz der abweichenden Tiefe der Abstandsflächen gesunde Arbeitsverhältnisse sichergestellt.

Der Gestaltung des Plangebiets als qualitativ hochwertigem und gestalterisch ansprechendem Stadtraum kommt eine besondere Bedeutung zu. Zum einen soll allen sich ansiedelnden Nutzungen aus ganz unterschiedlichen Bereichen ein gleichwertiges Umfeld geboten werden, zum anderen entwickelt sich die Bebauung im Plangebiet aber auch mit unterschiedlichen Sichtbeziehungen zur Umgebung, ist aus verschiedenen Blickwinkeln einsehbar und hat eine Fernwirkung. Somit wirkt die im Plangebiet entstehende Bebauung auch maßgeblich auf das Ortsbild im Umfeld ein und muss daher bestimmten gestalterischen Vorgaben entsprechen.

Ein besonderes gestalterisches Element des prämierten Entwurfs ist eine große Freitreppe im Baufeld West im Kerngebiet. Sie ist als Publikumstribüne für die angrenzende Außenbühne der Musikhalle in dem mit MK 2 bezeichneten Teil des Kerngebiets konzipiert. Sie steht exemplarisch für den im Plangebiet grundsätzlich angestrebten Charakter eines Quartiers, das sich für die Stadtgesellschaft und die Anwohnenden öffnet und für vielfältige Nutzungen, auch nicht-kommerzieller Natur, offensteht. Sie verdeutlicht ferner die besonderen Ansprüche an die entstehenden Immobilien, die nicht nur ihrem eigentlichen Zweck, im Baufeld West z.B. als Bürogebäude, dienen, sondern stets auch einen Zusatznutzen für das Quartier und die Nutzerinnen und Nutzer bieten sollen. Die Freitreppe ist zum einen im Rahmen von Veranstaltungen auf der Außenbühne der Musikhalle nutzbar, jedoch gleichermaßen geeignet, als veranstaltungsunabhängige Sitzgelegenheit zur Verfügung zu stehen. Als verbindendes Element zwischen den Baublöcken stärkt sie das soziale und öffentliche Leben im Quartier und schafft einen Raum für kulturelle Teilhabe. Aus diesen Gründen wird für diesen Bereich zudem ein öffentliches Gehrecht festgesetzt (siehe Kapitel 5.8). Aufgrund dieser besonderen Bedeutung der Freitreppe für das Plangebiet setzt der Bebauungsplan in § 2 Nummer 7 fest:

Der gesamte mit „(C)“ bezeichnete Bereich des Kerngebiets (MK 1) ist als öffentlich zugängliche Freitreppe zu gestalten.

Im Plangebiet soll ferner eine großstädtisch anmutende Sockelzone mit räumlich flexiblen Rahmenbedingungen für unterschiedliche Nutzungen entwickelt werden. Das urbane Erscheinungsbild soll durch eine enge Beziehung zwischen der Bebauung und dem Straßenraum bzw. den vorgelagerten Platzflächen geprägt sein. Großzügige Eingangsbereiche und eine offene Gestaltung des Erdgeschosses tragen zudem zur Interaktion und Lebendigkeit des Stadtraums bei und sind daher eine wichtige Schnittstelle zwischen privatem und öffentlichem Raum. Deshalb wird im Bebauungsplan in § 2 Nummer 8 folgende Festsetzung getroffen:

In den mit MK 1 und MK 6 bezeichneten Teilen des Kerngebiets muss die Oberkante des Fußbodens des ersten Obergeschosses mindestens 5 m über der angrenzenden Geländeoberfläche liegen. Ausnahmsweise kann im Erdgeschoss eine Galerie eingebaut werden, wenn das Galeriegeschoss eine Grundfläche kleiner 50 vom Hundert (v. H.) der Grundfläche des Erdgeschosses einnimmt. Die Galerieebene muss einen Abstand von mindestens 4,5 m von der Innenseite der zu den öffentlichen Straßenverkehrsflächen und mit Gehrechten belegten Flächen gerichteten Außenfassade einhalten.

Eine überhöhte Erdgeschosszone mit einer Höhe von mindestens 5 m bringt für Dienstleistungen, Gastronomie bzw. Einzelhandel einen vorteilhaften großzügigen Raumeindruck mit sich. Außerdem werden zur Unterbringung der technischen Gebäudeausrüstung in gewerblichen Nutzungseinheiten häufig größere Geschosshöhen benötigt. Durch den Einbau (oder Rückbau) von Galerien ist je nach Flächenbedarf ein flexibles Anpassen an die jeweiligen Nutzungsansprüche möglich.

Um die vorhandenen Flächen bestmöglich zu nutzen, sollen ausnahmsweise jedoch Galerieebenen zulässig sein. Die Galerieebenen müssen einen Abstand von mindestens 4,50 m von der Innenseite der zu den öffentlichen Straßenverkehrsflächen und mit Gehrechten belegten Flächen gerichteten Außenfassade einhalten, um der zentralen Intention des überhöhten Erdgeschosses in der Fassadengliederung gerecht zu werden. Würden die Galerieebenen bis an die Fassade reichen, würde davon abweichend der Eindruck einer Zweigeschossigkeit entstehen. Die Ausbildung von Galerieebenen ist auf weniger als 50 v. H. der Grundfläche beschränkt. Auch diese Einschränkung stellt sicher, dass damit die Erdgeschosszone zusammenhängend erlebbar bleibt und nicht der Eindruck eines zweiten Vollgeschosses entsteht. Durch ein Galeriegeschoss darf die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse überschritten werden (siehe § 2 Nummer 5, Kapitel 5.3.2). Diese Regelung stellt sicher, dass die gewünschte Flexibilität für den Ein- oder Rückbau von Galerieebenen langfristig erhalten bleibt. Es soll vermieden werden, dass der spätere Einbau einer Galerie nicht möglich ist, weil die Zahl der Vollgeschosse bereits ausgeschöpft wurde.

Für die Außenwirkung ist ferner die Gesamtkubatur des Gebäudes und die Gestaltung der Dachflächen als fünfter Fassade der Gebäude von Belang. Es wird diesbezüglich in § 2 Nummer 9 Folgendes geregelt:

Technikgeschosse und technische oder erforderliche Aufbauten, wie Treppenräume, können ausnahmsweise, auch über der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse und der festgesetzten Gebäudehöhe, zugelassen werden, wenn die Gestaltung des Gesamtbaukörpers und das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden und diese keine wesentliche Verschattung der Nachbargebäude und der Umgebung bewirken. Aufbauten, deren Einhausung und Technikgeschosse sind mindestens 2,5 m von der Außenfassade zurückzusetzen.

Da Technikgeschosse, technische und sonstige Aufbauten in der Regel unvermeidbar sind, sollen diese zwar ausnahmsweise oberhalb der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse und der festgesetzten Gebäudehöhe zugelassen werden können, müssen dann jedoch so gestaltet werden, dass sie das Ortsbild nicht beeinträchtigen und keine Verschattung der Nachbargebäude sowie der Umgebung bewirken. Auch die Gestaltung der Technikgeschosse prägt die Dachlandschaft und wirkt entsprechend auf das Ortsbild ein. Die Ausführung der Technikgeschosse muss daher dem Charakter des Ortsbildes entsprechen und den Gesamteindruck des Bahnhofvorbereiches unterstützen. Eine nachteilige Verschattung der nachbarlichen Bebauung ist zu vermeiden, kann aber aufgrund der Nähe der unterschiedlichen Nutzungen und Bebauungsdichte nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Entscheidend ist, dass sich die Verschattung nicht wesentlich auf die umliegende Bebauung auswirkt. Hierbei ist insbesondere auf die Höhe und Massigkeit der Technikgeschosse abzustellen. Die Technikgeschosse sind so auszuführen, dass sie eine geringstmögliche bzw. unwesentliche Verschattung bewirken.

Damit eventuelle Dachaufbauten aus der Fußgängerperspektive nicht dominant wahrgenommen werden können, müssen Technikgeschosse 2,5 m von der Außenfassade abgerückt werden, da sie sonst aus der Fußgängerperspektive zu stark wahrnehmbar wären. Das Maß ergibt sich aus der üblichen Höhe der erforderlichen Dachaufbauten zwischen 2 m und 3 m, sodass durch die Festsetzung sichergestellt ist, dass diese etwa um ihre eigene Höhe von der Außenfassade zurücktreten.

Eine wesentliche gestalterische Qualität des im städtebaulichen-freiraumplanerischen Wettbewerb prämierten Entwurfs stellt ferner die optische Anmutung des Gesamtensembles dar, die sich an den eher rauen Charme der industriellen Vornutzung und der verbleibende Bestandsgebäude anlehnt. Zwar gehört weder das Plangebiet noch seine unmittelbare Umgebung zu einem der schützenswerten Backsteingebiete, die Musikhalle, das Verwaltungsgebäude und auch die Portalhäuschen sind jedoch durch dieses Material und die damit verbundene Farbe Rot geprägt. Der Bebauungsplan setzt daher in § 2 Nummer 10 fest:

Die Gebäudefassaden sind überwiegend in der Farbe Rot oder in Glas auszuführen. Untergeordnete Fassadenteile können abweichend auch in Grautönen ausgeführt werden. Der Gesamteindruck der Fassade muss durch den in Satz 1 beschriebenen Farbton beziehungsweise Material geprägt sein.

Die Bestandsgebäude im Plangebiet sind durch roten Backstein geprägt. Durch die Festsetzung wird sichergestellt, dass ein zentrales gestalterisches Element der Bestandsgebäude übernommen und neu interpretiert wird. Die vorhandene Materialität wird durch die festgesetzte Farbe Rot übernommen und zeitgemäß in den neuen Stadtraum übersetzt. Die Festsetzung gewährleistet damit auch, dass die neuen Gebäude zusammen mit den Bestandsbauten als ein Ensemble wahrgenommen werden. Das Spektrum von roten Fassaden und Glas bietet ausreichende Möglichkeiten für die Entstehung eines differenzierten Stadtbildes. Dabei sollen die Gebäude hinsichtlich ihrer Materialität und Farbigkeit sehr bewusst einen hellen, freundlichen Raumeindruck erzeugen.

Für Fassadenmaterialien können untergeordnet auch Grautöne eingesetzt werden, um einen angemessenen Spielraum zur Gliederung und Differenzierung der Fassaden zu behalten und damit eine lebendige Fassadenstruktur zu erhalten. Der Gesamteindruck der Fassade muss jedoch durch rote Materialien bzw. Glas geprägt sein.

Der Bebauungsplan trifft aus gestalterischen Gründen eine Festsetzung zur Dachneigung. So soll durch eine Einschränkung der Varianz der Dachneigungen der Eindruck eines zusammenhängenden Quartiers gefördert werden. Die Dachform ist unter anderem aufgrund der Fernwirkung der Gebäude für ein städtebaulich harmonisches Erscheinungsbild besonders bedeutsam. Daher wird in § 2 Nummer 11 Folgendes festgesetzt:

In den mit MK 1 und MK 6 bezeichneten Teilen des Kerngebiets sind Dächer als Flachdächer oder flachgeneigte Dächer mit einer Neigung bis zu 10 Grad auszuführen.

Die Festsetzung der flachgeneigten Dächer auf maximal 10 Grad schafft in Verbindung mit der festgesetzten Dachbegrünung (siehe Ziffer 5.12.3) zudem die Voraussetzung für einen großen Anteil an Gründächern. Aus wirtschaftlicher und aus technischer Sicht sind Gründächer auf steileren Dächern in der Regel nicht sinnvoll.

Die zulässigen Baukörper sollen eine städtebauliche und hochbauliche Strahlkraft erlangen und einen hochwertigen Gesamteindruck vermitteln, der durch übermäßige Werbeanlagen beeinträchtigt werden könnte. Dies gilt insbesondere in der hochzentralen Lage im Umfeld des zukünftigen Fern- und Regionalbahnhof Hamburg-Altona am Diebsteich. Werbeanlagen müssen nach § 2 Nummer 12 daher außerhalb des öffentlichen Straßenverkehrsraums bestimmten gestalterischen Anforderungen unterliegen:

Im Kerngebiet und im Bereich der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung sind Werbeanlagen größer als 2 m² und Werbeanlagen oberhalb der Gebäudetraufen unzulässig. Ausnahmsweise sind auch größere Werbeanlagen zulässig, wenn sie auf das Stadion und/oder die Musikhalle hinweisen. Die Gestaltung der Gesamtbaukörper und der privaten Freiflächen darf nicht durch Werbeanlagen beeinträchtigt werden. Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Oberhalb der Brüstung des ersten Vollgeschosses sind Werbeanlagen nur ausnahmsweise zulässig, wenn zudem das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Schriftzeichen müssen in Einzelbuchstaben ausgeführt werden. Zur Beleuchtung der Buchstaben darf nur warmweißes Licht verwendet werden.

Zum Schutz des Ortsbildes wird die Größe der Werbeanlagen auf ein stadtbildverträgliches Maß von 2 m2 beschränkt. Ausnahmsweise sind auch größere Werbeanlagen zulässig, wenn sie auf das Stadion und/oder die Musikhalle hinweisen. Hiermit soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass diese Werbeanlagen der Orientierung im Stadtraum dienen und eine gewisse Größe aufweisen müssen, um gut erkennbar und lesbar zu sein. Hinsichtlich der Beurteilung der verträglichen Größe ist insbesondere auch auf den Anbringungsort der Werbeanlage abzustellen. So kann z.B. ein im Kopfbereich des Stadions angebrachter Hinweis die Größe von 2 m² auch deutlich überschreiten, um die erwünschte Fernwirkung zu erzielen, während an den übrigen Gebäuden eher die Erkennbarkeit aus dem Straßenraum im Vordergrund steht, was auch durch kleinere Werbeanlagen erreicht werden kann.

Werbeanlagen dürfen dem Grundsatz nach nur unterhalb der Brüstung des ersten Obergeschosses angebracht werden. Sie befinden sich somit in einer Höhe, die für den im Nahbereich der Gebäude befindlichen Passanten gut wahrnehmbar ist. In der Abwägung zwischen gestalterischen Belangen und dem berechtigten Interesse von Wirtschaftstreibenden, auf die von ihnen ausgeübten Tätigkeiten bzw. die von ihnen hergestellten Produkte hinzuweisen, stellt dies eine ausgeglichene Handhabung dar. Die Werbeanlagen dürfen jedoch nicht so positioniert oder gestaltet werden, dass die Gestaltung des Gesamtbaukörpers und der privaten Freiflächen darunter leidet.

Darüber hinaus können ausnahmsweise zwischen der Brüstung des ersten Obergeschosses und der Gebäudetraufe Werbeanlagen zugelassen werden, wenn das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Von diesen Werbeanlagen darf damit trotz der erhöhten Positionierung und der damit verbundenen besseren Sichtbarkeit auch in der Fernwirkung und auf das gesamte Quartier und sein Umfeld betrachtet, kein negativer gestalterischer Einfluss ausgehen.

Oberhalb der Gebäudetraufe sollen jedoch grundsätzlich keine Werbeanlagen positioniert werden können, damit die Silhouette des Gebäudes nicht verändert wird und die Fernwirkung der Gebäude in erster Linie durch ihre Kubaturen geprägt wird.

Um dem eigentlichen Sinn der Werbeanlagen zu entsprechen und eine gute Orientierung im Stadtraum zu ermöglichen, ist es erforderlich, dass ein direkter Bezug zwischen Werbeanlage und beworbener Nutzung aufgebaut wird. Gerade bei einem weithin sichtbaren Stadion und der Musikhalle mit einer hohen Besucherin- und Besucherfrequenz sind negative Auswirkungen auf das Ortsbild sowie auf die Orientierbarkeit im Stadtraum durch intensive Fremdwerbung zu befürchten. Werbeanlagen sind daher nur an der Stätte der Leistung zulässig. Die Umsetzung eines Werbekonzepts, das durch ein gehäuftes Anbringen von mehreren Werbeanlagen für einen Betrieb im gesamten Ensemble negative gestalterische Wirkungen entfalten kann, wird somit unterbunden.

Durch die Regelung, dass Schriftzüge an Fassaden in Einzelbuchstaben ausgeführt werden müssen und für Werbeanlagen nur warmweißes Licht verwendet werden darf, wird sichergestellt, dass Werbeanlagen keine dominante, stadtbildprägende Wirkung entfalten können, sondern gestalterisch hinter die eigentliche Fassadengestaltung zurücktreten bzw. diese nicht überlagern.

Durch die getroffenen Festsetzungen kommt es zu einem eher restriktiven Umgang mit Werbeanlagen, der durch die besonderen städtebaulichen und architektonischen Anforderungen, die an die im Plangebiet entstehenden bzw. umzunutzende Gebäude gestellt werden, gerechtfertigt sind.

Die für Werbeanlagen beschriebenen negativen Auswirkungen auf die Gestaltungsqualität der Einzelbaukörper und insbesondere des Ortsbildes können dem Grundsatz nach auch von Nebenanlagen hervorgerufen werden. Auch sie sind geeignet, die dem prämierten Entwurf innenwohnenden Qualitäten zu konterkarieren, indem sie das Erscheinungsbild der Einzelbaukörper und der ihnen zugehörigen Freiflächen überprägen. Dies gilt insbesondere, weil die privaten Grundstücksflächen verhältnismäßig klein sind und es somit keine Bereiche gibt, die nicht vom öffentlichen Raum einsehbar wären. Den Freiräumen kommt als verbindendes Element mit hoher Aufenthaltsqualität sowohl für die Nutzenden von Musikhalle und Stadion als auch für die Menschen aus den umliegenden Quartieren eine entscheidende Rolle zu. Um diese Funktion erfüllen zu können ist die Gewährleistung einer freien Durchwegung von entscheidender Bedeutung. Der Bebauungsplan regelt daher für Nebenanlagen in § 2 Nummer 13:

Auf den nicht überbauten Grundstücksflächen können Nebenanlagen nur ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Gestaltung der Freiflächen nicht beeinträchtigt ist.

Eine Beeinträchtigung liegt insbesondere dann nicht vor, wenn Nebenanlagen in den geplanten öffentlich zugänglichen Räumen nicht als dominierende oder prägende Elemente in Erscheinung treten. Ferner ist sicherzustellen, dass Nebenanlagen die vorgesehenen Funktionen dieser Räume nicht wesentlich einschränken, insbesondere die Nutzbarkeit von Erschließungs- und Aufenthaltsflächen nicht reduzieren oder zerschneiden. Wegebeziehungen dürfen nicht verstellt und keine Engstellen erzeugt werden. Ergänzend ist eine zurückhaltende, funktionsgerechte Gestaltung über Materialität, Farbe und Konstruktion sicherzustellen, die sich an der Freiraum- und Gebäudegestaltung orientiert und ein einheitliches Erscheinungsbild wahrt. Insbesondere wird in dem Bereich nördlich der Musikhalle aus gestalterischen, aber auch aus Sicherheitsgründen, ein Zaun erforderlich werden, um in diesem Bereich die stadtbildverträgliche Andienung mit Lkw bzw. sogenannten Nightlinern und Tourbussen zu ermöglichen. Dieser Teil des Plangebiets soll nicht allgemein zugänglich oder vom öffentlichen Grund einsehbar sein.