Die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse gem. § 20 Abs. 1 Satz 1 BauNVO und der Gebäudehöhe (§ 18 BauNVO) als Höchstmaß dient in Kombination mit der Festsetzung der Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO) der präzisen Steuerung des Maßes der baulichen Nutzung. Durch die geschossbezogene Festsetzung in Kombination mit Festsetzung der Gebäudehöhe wird die bauliche Dichte in ihrer vertikalen Ausdehnung klar definiert und in Einklang mit dem städtebaulichen Konzept gebracht.
Der dem Bebauungsplan zugrunde liegende Funktionsplan sieht eine variierende Höhenentwicklung vor, die im nördlichen Randbereich eine städtebauliche Robustheit aufweist und sich im Quartiersinneren vor allem aus dem geplanten Erhalt der Bestandsgebäude ergibt. Der Bebauungsplan orientiert sich insofern am Funktionsplan, dass mittels der Festsetzungen die im Funktionsplan vorgesehen Vollgeschosse allesamt umgesetzt werden können. Der Bebauungsplan setzt an keiner Stelle niedrigere, als die im Funktionsplan vorgesehenen Geschossigkeiten fest. Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse bildet somit die Kubatur des prämierten und weiterentwickelten Siegerentwurfs aus dem städtebauliche-freiraumplanerischen Wettbewerb ab (siehe Kapitel 3.3.4). Weitere Geschosse oberhalb dieser festgesetzten Zahl sollen aus städtebaulichen Gründen nicht zulässig sein, weil dadurch das Erscheinungsbild der Baukörper gegenüber dem angestrebten Bild deutlich verändert würde und optische Auswirkungen auf den Stadtraum nicht ausgeschlossen werden könnten. Dies wird durch § 2 Nummer 5 planungsrechtlich entsprechend geregelt.
In den Baugebieten sind oberhalb der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse (zuzüglich eines möglichen Galeriegeschosses im Erdgeschoss nach Nummer 8) weitere Geschosse unzulässig.
Ausnahmen können auf der Grundlage von § 2 Nummer 9 für Technikgeschosse zugelassen werden (siehe Kapitel 5.4).
Im Baufeld West, dem mit MK 1 bezeichneten Teil des Kerngebiets, ist die Errichtung eines Bürogebäudes vorgesehen. Die festgesetzte Höhenentwicklung innerhalb des Baublocks ist differenziert ausgestaltet und reicht von einem Vollgeschoss im östlichen Bereich bis zu sieben Vollgeschossen im nördlichen Abschnitt. Der höchste Baukörper befindet sich im nördlichen Teilbereich des MK 1 und weist sieben Geschosse auf, die entsprechend im Bebauungsplan festgesetzt werden. Die maximal zulässige Gebäudehöhe wird auf 47 m üNHN festgesetzt und orientiert sich ebenfalls eng am Funktionsplan, der diesem Bebauungsplan zugrunde liegt. Parallel zur Großen Bahnstraße nimmt die vorgesehene Bebauung hinsichtlich der Geschossigkeit und maximalen Gebäudehöhe ab, im Bebauungsplan werden sechs Vollgeschosse und eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 44 m üNHN festgesetzt. Der südliche Gebäudeteil nimmt in der Höhenentwicklung weiter ab und der Bebauungsplan trifft die Festsetzung von fünf Vollgeschossen und einer maximalen Gebäudehöhe von 39 m üNHN. Im Verhältnis zur Geländeoberkante, die sich in Angrenzung zum MK 1 zwischen 19 m und 20,20 m üNHN bewegt, bemisst sich die Gebäudehöhe im MK 1 auf etwa 20 m bis 27 m. Die Höhenentwicklung im MK 1 soll so in nördlicher Richtung einen robusten städtebaulichen Charakter entwickeln, nimmt im südlichen Teilbereich, hin zum geplanten öffentlichen Platz ab und orientiert sich dort vor allem an dem als Bestandserhalt geplanten Verwaltungsgebäude und den in weiterer Fortsetzung an den Geltungsbereich angrenzenden Wohngebäuden.
Ein zentrales gestalterisches und funktionales Element des MK 1 ist die öffentlich zugängliche Freitreppe im östlichen Bereich des Baugebiets. Zur planungsrechtlichen Sicherung der Freitreppe setzt der Bebauungsplan fest, dass der gesamte mit „(C)“ bezeichnete Bereich des Kerngebietes MK 1 als öffentlich zugängliche Freitreppe zu gestalten ist. Ergänzend werden für diesen Bereich ein Vollgeschoss sowie eine maximale Gebäudehöhe von 25 m üNHN festgesetzt.
In dem mit MK 2 bezeichneten Teil des Kerngebiets werden für die geplante Musikhalle, die in anderer Nutzung bereits im Bestand vorzufinden ist, und den nördlich angrenzenden Anbau zwei Baufelder ausgewiesen. Der nördliche Anbau greift die städtebauliche Robustheit des im MK 1 festgesetzten, nördlichen Gebäudeteils des geplanten Bürogebäudes auf und bildet in Richtung Norden eine klare städtebauliche Kante. Kongruent zur Gebäudehöhe im MK 1 setzt der Bebauungsplan auch für den nördlichen Anbau an die Musikhalle 47 m üNHN als Höchstmaß fest. Aufgrund der ausdifferenzierten und spezifischen Anforderungen an die Erdgeschosszone, die sich aus der Nutzung als Musikhalle (insbesondere der zukünftige Bühnenbereich und ergänzende Aufenthaltsräume für Künstler sind dort vorgesehen) ergeben, ist hier von einer größeren Geschosshöhe auszugehen, sodass insgesamt nur sechs Vollgeschosse für das 47 m hohe Gebäude festgesetzt werden.
Für das südliche Baufeld im MK 2, die bestehende Halle, die zukünftig als Publikumssaal genutzt werden soll, setzt der Bebauungsplan drei Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von 38,6 m üNHN fest. Dies ist vor allem in der untypischen Geschosshöhe der Halle begründet, die über das übliche Maß hinausgeht. Es ist grundsätzlich denkbar, dass die Halle entsprechen der geplanten Nutzung auch zukünftig nur ein Vollgeschoss ausbildet. Städtebaulich verträglich wäre jedoch die Teilung in bis zu drei Vollgeschosse. Aus diesem Grund trifft der Bebauungsplan eine Festsetzung zur maximalen Gebäudehöhe von 38,6 m üNHN (etwa 15 m über Geländeoberkante), die sich aus der Baukörperform im Bestand ableiten lässt, und zu drei Vollgeschossen, die innerhalb dieses Gebäudes möglich wären.
Für das zum Erhalt vorgesehene Verwaltungsgebäude in dem mit MK 3 bezeichneten Teil des Kerngebiets, trifft der Bebauungsplan Festsetzungen, die sich am bestehenden Baukörper orientieren. Die ausdifferenzierte Höhenentwicklung des Verwaltungsgebäudes erreicht an mehreren Gebäudeabschnitten eine Geschossigkeit von vier Vollgeschossen und eine Gebäudehöhe von etwa 37 m üNHN. Um den Bestand planungsrechtlich zu sichern, setzt der Bebauungsplan entsprechende vier Vollgeschosse und 37 m üNHN als Höchstmaße fest. Auch im Falle einer Neubebauung könnte so gewährleistet werden, dass die städtebauliche Wirkung eines Neubaus nicht über die des Bestandsbaukörpers hinausgeht.
Die beiden Portalhäuschen in den in den mit MK 4 und MK 5 bezeichneten Teilen des Kerngebiets werden hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung ebenfalls so festgesetzt, dass die bestehenden Baukörper in ihrer Gestalt planungsrechtlich gesichert werden. Aus diesem Grund werden im MK 4 und MK 5 jeweils ein Vollgeschoss und eine Gebäudehöhe von 26 m üNHN, jeweils als Höchstmaß festgesetzt.
Im MK 6 wird die städtebauliche Struktur des Stadions durch eine gestaffelte Höhenentwicklung geprägt, welche die funktionalen Anforderungen aus dem Stadionbetrieb aufgreift, räumlich differenzierte Baukörper ausbildet und sich gleichzeitig in die Höhenentwicklung des entstehenden Quartiers einfügt. Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen sowie die maximal zulässigen Vollgeschosse reichen von 24 m üNHN (ein Vollgeschoss) bis zu 50 m üNHN (8 Vollgeschosse), was aus der Tribünenstruktur des Stadions resultiert. Im vollflächig angelegten Sockelbereich sind unterschiedliche öffentlichkeitswirksame Nutzungen vorgesehen, darunter unter anderem eine Boulderhalle, Gastronomiebetriebe, Bars, ein Club, eine Werkstatt sowie ein Biomarkt. Diese Vielfalt an Programmen aktiviert den öffentlichen Raum entlang der Stadionfassaden, stärkt die soziale Durchmischung im Quartier und sorgt dafür, dass das Stadiongelände nicht nur an Spieltagen belebt ist, sondern dauerhaft zur Quartiersentwicklung beiträgt.
Darüberliegend, auf dem Dach des zentralen eingeschossigen Baukörpers, befindet sich das Spielfeld. Für den Sockel und das Spielfeld werden im Bebauungsplan ein Vollgeschoss und eine Gebäudehöhe von 24 m üNHN, jeweils als Höchstmaß, festgesetzt. Nördlich, östlich, südlich und westlich an das Spielfeld grenzen die Tribünen, die bis auf an der westlichen Spielfeldseite alle in die überbaubare Grundstücksfläche der darüber befindlichen Stadiongebäude integriert sind und entsprechend nicht mit einer eigenen maximalen Geschossigkeit und Gebäudehöhe festgesetzt werden müssen. Für die westliche Tribüne trifft der Bebauungsplan hingegen Festsetzungen zur Höhenbeschränkung. Da angrenzend zur Musikhalle und zum geplanten Quartier kein mehrgeschossiges Stadiongebäude vorgesehen wird, um städtebaulich auf die dortige Höhenentwicklung zu reagieren, werden im Bebauungsplan eine maximale Gebäudehöhe von 32 m üNHN und drei Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Die niedrigere bauliche Ausprägung reflektiert die offenere städtebauliche Situation in Richtung des geplanten Quartiers.
Nördlich, östlich und südlich des Spielfelds ist oberhalb der Tribünenbereiche eine sog. Mantelbebauung mit ergänzender gewerblicher und mitunter publikumswirksamer Nutzung vorgesehen. Die im Norden und Süden situierten Stadiongebäude weisen in der zugrundeliegenden Planung eine abgetreppte Terrassenstruktur auf und springen mit jedem zusätzliche Geschoss zurück. Die hier vorgesehenen Geschosse werden entsprechend der Lage oberhalb der Tribünen aufsteigend mit drei bis maximal sieben Vollgeschossen festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe beträgt aufsteigend 31 m, 35 m, 38 m, 42 m und 46 m üNHN, der Bebauungsplan setzt die Gebäudehöhen entsprechend fest. Das östliche angeordnete Stadiongebäude weist keine terrassenartige Gebäudeform auf und sitzt riegelförmig oberhalb der Tribünenbereiche. Als äußere Randbebauung des Quartiers fasst das achtgeschossige, 50 m üNHN hohe Gebäude das Stadion und die Anlagen für den Spielbetrieb, vor allem aber das gesamte geplante Quartier baulich ein. Die verhältnismäßig hohe Bebauung dient auch als städtebaulich robuste Kante zur östlich an das Plangebiet angrenzenden Gewerbenutzung.
Nord- und südöstlich sowie südwestlich des Stadionkomplexes sind Treppenanlagen zur Erschließung der oberen Sockel- und Tribünenbereiche vorgesehen, zusätzlich dazu befinden sich außerhalb der Mantelbebauung frei begehbare Bereiche oberhalb des Spielfelds. Diese niedrigeren Eckbereiche ermöglichen eine lockere Verzahnung der Baukörper und schaffen bewusst durchlässige Übergänge zwischen den Großformen. Sie unterstützen Belichtung, Belüftung und die Erlebbarkeit des Stadioninnenraums aus dem Stadtraum heraus. Diese Gebäudeteile werden im Bebauungsplan mit einem bzw. zwei Vollgeschossen und einer Gebäudehöhe von 27 m üNHN, jeweils als Höchstmaß, festgesetzt.
Die insgesamt differenzierte Höhenstaffelung im MK 6 folgt somit einer funktional-räumlichen Logik, die durch ein heterogen genutztes Erdgeschoss, abgestufte Zuschauertribünen mit optimalen Sichtlinien und klarer Orientierung sowohl den Anforderungen eines modernen Fußballstadions entspricht als auch städtebauliche Qualitäten für das umliegende Quartier sicherstellt.
Durch die festgesetzte Höhenentwicklung und die räumliche Positionierung wird das Stadion städtebaulich klar gefasst und erfährt durch seine Sichtbarkeit eine starke Verankerung im Stadtbild. Die Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen und der maximalen Zahl der Vollgeschosse regelt die dritte Dimension entsprechend dem Funktionsplan und trägt zur Sicherung angemessener städtebaulicher Proportionen sowie funktionaler Beziehungen zwischen Büro-, Verwaltungs-, Kultur- und Sportnutzungen bei.
Durch ein Galeriegeschosse darf die zeichnerisch festgesetzte Zahl der Vollgeschosse überschritten werden, um die Ausbildung einer großzügigen Erdgeschosszone zu fördern (siehe Kapitel 5.4).