Im westlichen Teil des Plangebiets wird eine Nutzungsmischung mit den beiden Hauptbausteinen Musikhalle und Büro bzw. Dienstleistung angestrebt, während im östlichen Teil ein Stadion mit ergänzender Mantelbebauung realisiert werden soll (siehe Kapitel 4.1.1). Um diese Nutzungsmischung planungsrechtlich zu ermöglichen, wird als Art der baulichen Nutzung für die Bauflächen ein Kerngebiet (MK) gemäß § 7 BauNVO festgesetzt. Gemäß § 7 Absatz 1 BauNVO dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Die Festsetzung eines Kerngebiets erfolgt neben der angestrebten Nutzungsstruktur auch aufgrund der Lage im unmittelbaren Umfeld des zukünftigen Fern- und Regionalbahnhof Hamburg-Altona am Diebsteich, durch welche das Plangebiet zukünftig an Zentralität noch gewinnen wird.
Im Zuge der Rahmenplanung bzw. der VU 2017 hat die Behörde für Kultur und Medien den Bedarf für eine Musikhalle für Konzertveranstaltungen mit einer Kapazität von bis zu 5.000 Besucherinnen und Besuchern in zentraler Lage im Stadtgebiet angemeldet. Die FHH hat in den vergangenen Jahren bereits mehrere potenzielle Standorte geprüft, um den von der Musik- und Kreativwirtschaft nachgefragten Bedarf nach einer weiteren zentral gelegenen Veranstaltungshalle decken zu können. Die geprüften Standorte eigneten sich aus verschiedenen Gründen jedoch nicht, weshalb zu Beginn des Rahmenplanprozesses stadtseits entschieden wurde, den Baustein „Musikhalle“ auf dem zwischenzeitlich von der FHH erworbenen Grundstück der Firma ThyssenKrupp Schulte GmbH im weiteren Planungsprozess zu prüfen. Vergleichend wurde auch eine Integration der Musikhalle in die Paketpost südlich des heute geplanten Standorts geprüft, die jedoch in Hinblick auf die untersuchten Kriterien deutlich schlechter abschnitt.
Als kulturelle Nutzung ist die Musikhalle in einem Kerngebiet uneingeschränkt zulässig.
Als weitere Hauptnutzung ist im Plangebiet ein Regionalstadion mit maximal 5.000 Plätzen geplant. Größe, Anforderung und Charakter des Stadions sollen mit dem städtebaulichen Ziel vereinbar sein, im Geltungsbereich eine interessante Mischung aus Kultur, gewerblicher Nutzung und Sport zu planen, die dem gut erschlossenen Standort entspricht, das Quartier prägt, aber nicht überfordert.
Für die Betrachtung der vom Stadionbetrieb ausgehenden Auswirkungen sei einleitend darauf verwiesen, dass bei einer größeren Kapazität von mehr als 5.000 Plätzen vermutlich die Grenze der Leistungsfähigkeit des Erschließungsnetzes überschritten würde. Ebenso könnte bei einer höheren Kapazität die erforderliche Stellplatzanzahl nicht bereitgestellt werden. Ferner wären lärmtechnische Auswirkungen erneut zu prüfen. Da die Grundstücke im Plangebiet in der Hand der FHH verbleiben werden, ist mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die Beschränkung der Kapazitäten eingehalten wird. Sollte abweichend davon eine höhere Kapazität für Zuschauerinnen und Zuschauer vorgesehen werden, müssen die auf der Zahl von 5.000 Plätzen basierenden gutachterlichen Annahmen und Ermittlungen im nachfolgenden Genehmigungsverfahren aktualisiert werden.
Bei dem im Geltungsbereich geplanten Regionalligastadion handelt es sich um eine Ersatzspielstätte für den Verein Altona 93, die u.a. erforderlich ist, um eine Regionalligatauglichkeit der Spielstätte zu erreichen. Vor diesem Hintergrund wurden bereits seit der Entscheidung des Vereins im Jahr 2007, das vorhandene Gelände an der Griegstraße zu veräußern, verschiedene Flächen für einen Ersatz geprüft. Diese haben sich jedoch aus unterschiedlichen Gründen als ungeeignet erwiesen: Geeignete Flächen südlich und südöstlich des Volksparkstadions sind in den vergangenen Jahren für ein dringend benötigtes Trainingszentrum Hamburger Sport-Verein e. V (HSV) entwickelt worden. Das freiwerdende Gelände der Trabrennbahn Bahrenfeld ist vollständig für eine Entwicklung mit dem Schwerpunkt Wohnungsbau im Kontext der Science City Bahrenfeld vorgesehen. Eine Integration des Regionalligastadions in den öffentlichen Sportpark Baurstraße ist nicht möglich, weil dort zu wenig Flächen zu Verfügung stehen. Es wäre nur ein Spielbetrieb bis zur Oberliga möglich geworden, sodass der Standort verworfen werden musste.
Im Rahmen der VU 2017 wurden daher intensiv Standorte innerhalb des Untersuchungsgebiets geprüft. Von den vier detailliert betrachteten Flächen im Bereich des ThyssenKrupp Schulte-Areals, der Paketpost südlich des Plangebiets, innerhalb des Sportparks südlich der Waidmannstraße und auf einem für die Energieversorgung genutzten Grundstück nördlich des heutigen Geltungsbereichs wurde der gewählte Standort im Plangebiet als am günstigsten bewertet. Zum einen sind die Flächen aufgrund der städtischen Grundeigentümerschaft kurzfristig verfügbar. Zum anderen kann das Regionalligastadion im Rahmen der Umfeldentwicklung am künftigen Regional- und Fernbahnhof in einen nutzungsbezogenen Kontext eingebettet werden: 2017 legte der Hamburger Sportbund (HSB) sein „Sportraumkonzept Mitte Altona-Diebsteich“ vor, das gemeinsam mit allen vor Ort aktiven Vereinen und Akteuren aus dem Bereich Sport erarbeitet wurde, um den Bedarf an Sport- und Bewegungsangeboten aufzuzeigen, die u.a. aus den neuen Quartieren Mitte Altona und dem Holstenareal resultieren. Ein besonderer Schwerpunkt des Konzepts liegt auf dem sogenannten „Sportpark Diebsteich“, der eine Weiterentwicklung und Qualifizierung der bereits vorhandenen Sportanlagen südlich des Plangebiets vorsieht und entsprechend in die Rahmenplanung aufgenommen wurde. Ferner ist das Plangebiet geeignet für die Realisierung, weil zumindest Teile des unmittelbaren Umfelds aufgrund industrieller oder gewerblicher Nutzung unempfindlich gegenüber Lärmemissionen des Regionalligastadions bei Spielbetrieb sind (An- / Abreiseverkehre, Spielbetrieb / Sportlärm). Darüber hinaus ist bereits heute eine gute Anbindung durch den ÖPNV gegeben, die sich mit der Verlagerung des Fern- und Regionalbahnhofs Hamburg-Altona an den Diebsteich weiter verbessern wird, sodass eine gute Erreichbarkeit gegeben ist und An- / Abreiseverkehre umweltverträglich gestaltet werden können. Der Standort im Plangebiet ist daher als Ergebnis des Such- und Abwägungsprozesses für die Realisierung des Vorhabens gesetzt.
Das Regionalligastadion ist als sportliche Anlage in einem Kerngebiet allgemein zulässig. Es erfolgt keine Festlegung auf eine Spielklasse oder Sportart. Vielmehr ist es sogar explizites Ziel der Planung, das Stadion für andere Sportarten und damit auch für den Stadtteil zu öffnen. Es können auch Fußballspiele außerhalb der Regionalliga ausgetragen und auch andere Sportarten, auch als vereinsungebundener Individualsport, ausgeführt werden. Die Art der Sportnutzung (z. B. Fußball, Yoga oder Laufen) bzw. eine Unterscheidung, ob zu Wettkampf- oder Trainingszwecken, erfolgt explizit nicht, da kein städtebaulicher Grund erkennbar ist, warum nicht auch andere Sportarten betrieben werden sollen, sofern die auf die Anforderungen des Fußballsports in der Regionalliga ausgerichtete Anlage auch für diese tauglich sind. Die Auswirkungen der Nutzungen sind vergleichbar bzw. ist mit den Fußballspielen bereits der im Hinblick auf die Auswirkungen anzunehmende schlechteste Fall untersucht worden.
Auch für die im Übrigen geplanten Nutzungen, insbesondere Büros, aber z.B. auch weitere sportliche Angebote, Gastronomie und Einzelhandel (siehe Kapitel 5.1.2) eignet sich das Plangebiet in besonderer Weise. Die zur Bebauung anstehenden Flächen sind durch eine urbane, zentrale und attraktive Lage gekennzeichnet. Büronutzungen lassen sich mit den angrenzenden Nutzungen vereinbaren, können eine verkehrsarme Lebensweise mit kurzen Wegen zwischen Wohnnutzungen im umliegenden Stadtgebiet und Arbeiten begünstigen und sind insbesondere geeignet, Flächen einer nicht störenden gewerblichen Nutzung zuzuführen. Sie fördern die typische und als qualitätsvoll wahrgenommene Nutzungsmischung sowie den urbanen Charakter des Quartiers. Das unmittelbare Umfeld, welches insbesondere in westlicher Richtung durch den entstehenden Fern- und Regionalbahnhof Hamburg-Altona am Diebsteich und die dort ergänzend geplanten Büronutzungen geprägt sein wird, passt zu einer Entwicklung in der angestrebten Art und Weise. Durch die festgesetzten Nutzungen fügt sich das Gesamtvorhaben gut in die Nutzungsstruktur der Umgebung ein. Das Plangebiet eignet sich für eine Büronutzung darüber hinaus, weil an diesem zentralen und überdurchschnittlich gut erschlossenen Standort aufgrund der Strukturierung des Umfelds eine entsprechende Nachfrage erwartet werden kann. Die Lage am zukünftigen Fern- und Regionalbahnhof Hamburg-Altona am Diebsteich und teilweise in Ausrichtung auf die Bahnflächen eröffnet Unternehmen die Möglichkeit, sich in einem ansprechenden Gebäudeensemble angemessen zu präsentieren. Für die geplante Büronutzung eignet sich der Standort ferner, weil er für zukünftige Nutzerinnen und Nutzer aufgrund der sehr guten Anbindung an den ÖPNV aus dem gesamten Stadtgebiet gut zu erreichen ist.
Für die ergänzend angedachten Nutzungen, wie beispielsweise gastronomische Angebote, kann einerseits aufgrund der entstehenden Arbeitsplätze eine Nachfrage erwartet werden, andererseits sind aber gerade für Cafés, Bistros, Restaurants, Bars oder die typische Eckkneipe auch Synergieeffekte mit umliegenden Einrichtungen wie dem zukünftigen Fern- und Regionalbahnhof Hamburg-Altona am Diebsteich, aber auch dem Regionalligastadion zu erwarten. So kann davon ausgegangen werden, dass beispielweise gastronomische Angebote sowohl von den Beschäftigten genutzt werden und – gerade in den Sommermonaten – auch einen positiven Einfluss auf die Belebung des öffentlichen Raums haben werden. Diese ergänzenden Nutzungen sollen zudem im Erdgeschossbereich zu einer Belebung auch außerhalb der Büro- und Geschäftszeiten und damit zur Steigerung der Attraktivität des Standorts beitragen, sodass ein urbanes, von den Menschen aus dem umliegenden Quartieren sowie von weiten Teilen der Stadtgesellschaft nutzbares Quartier entsteht.
Die Festsetzungen im Bebauungsplan orientieren sich an dem auch bei langfristiger Betrachtung städtebaulich sinnvollen und verträglichen Nutzungsspektrum. Gründe für eine deutliche Einschränkung des im Plangebiet zulässigen Nutzungsspektrums bestehen nicht. Ein vorrangiges öffentliches Interesse, das auf die unabsehbare Geltungsdauer des Bebauungsplans deutlich einschränkende Festsetzungen erforderlich macht, ist nicht erkennbar. Hier genießt, angesichts der langen Nutzungsdauer von Immobilien, deren flexible und nachhaltige Nutzbarkeit innerhalb des Kerngebiets im Rahmen der Abwägung ein gewisses Gewicht. Im Sinne eines nachhaltigen Flächenmanagements und schonenden Umgangs mit der immer knapper werdenden Ressource Grund und Boden ist es sinnvoll, dass die Immobilien nicht nur für die derzeit geplanten Nutzungen wie Büros und eine Musikhalle, sondern perspektivisch auch darüber hinaus genutzt werden können. Die Multifunktionalität von städtischen Räumen kann einen wichtigen Beitrag zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung und damit auch zur zeitgerechten Stadt leisten. Mehrfachnutzungen mindern den Flächenverbrauch und erhöhen durch die zeitliche Ausdehnung die Ausnutzung einer Fläche. Es ist zudem zu berücksichtigen, dass monofunktionale Nutzungen von Gebäuden und Räumen in der Regel hohe Investitions- und Unterhaltskosten erfordern. Einer der größten Vorteile von kollektiven Nutzungen – und ökonomische Grundlage der Sharing Economy – ist dagegen die Kostensenkung für einzelne Nutzerinnen und Nutzer z.B. durch Mehrfachnutzung von Stellplätzen. Diese ist bereits bei kollektiven gleichzeitigen Nutzungen durch die gemeinsame Infrastruktur gegeben. Bei abwechselnden Nutzungen kommt hinzu, dass hier in der Regel eine deutliche Ausweitung der Nutzungszeiten und damit der Auslastung des Raums stattfindet. Die Festsetzung eines Kerngebiets mit einem breiten Spektrum zulässiger Nutzungen soll auch langfristig eine wirtschaftlich tragfähige Entwicklung des Plangebiets ermöglichen und berücksichtigt somit auch private Interessen.
Es werden daher aus städtebaulichen Gründen nur einige der in einem Kerngebiet dem Grundsatz nach zulässigen Nutzungen ausgenommen. Sie sollen am Standort nicht entstehen. Der Bebauungsplan setzt in § 2 Nummer 1 fest:
Im Kerngebiet sind unzulässig
1.1 Wohnungen,
1.2 Vergnügungsstätten mit Ausnahme von Musikclubs und E-Sport-Einrichtungen,
1.3 Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, und
1.4 Tankstellen nach § 7 Absatz 2 Nummern 5 der Baunutzungsverordnung (BauNVO 2017) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176 S. 1, 6). Ausnahme für Tankstelle nach § 7 Absatz 3 Nummer 1 BauNVO werden ausgeschlossen.
Ergänzend werden in § 2 Nummer 2 und 3 Regelungen zum Einzelhandel getroffen (siehe Kapitel 5.1.2).
Ausschluss von Wohnungen
Es werden sowohl die allgemein zulässigen als auch ausnahmsweise zulässigen Wohnungen ausgeschlossen. Das Plangebiet ist durch schienen- und straßenverkehrliche sowie gewerbliche Geräuschimmissionen vorbelastet, sodass Schallschutzmaßnahmen umgesetzt werden müssten, um dadurch gesunde Wohnverhältnisse sicherzustellen. Zugleich kann nicht ausgeschlossen werden, dass mit der Realisierung von Wohnungen innerhalb des Plangebiets Einschränkungen insbesondere für die städtebaulich gewünschten und geplanten Nutzungen Musikhalle und Regionalligastadion einhergehen würden. Auch die im Umfeld bestehenden Betriebe sollen nicht eingeschränkt werden. Da eine Wohnnutzung kein prägender Bestandteil eines Kerngebiets ist, kann die Nutzung ausgeschlossen werden, ohne den Gebietscharakter zu gefährden.
Teilweiser Ausschluss von Vergnügungsstätten sowie Ausschluss von Bordellen, bordellartigen Betrieben sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist
Mit dem weitgehenden Ausschluss von Vergnügungsstätten inkl. Wettbüros und Spielhallen und dem Ausschluss der Gewerbebetriebe Bordelle und bordellartigen Betrieben sowie Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, soll eine städtebauliche Fehlentwicklung, die häufig mit solchen Einrichtungen einhergeht, verhindert werden. Grundsätzlich kann allein aufgrund der städtischen Eigentümerschaft zunächst mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass entsprechende Fehlentwicklungen unterbunden werden. Angesichts der unbegrenzten Geltungsdauer des Bebauungsplans wird zur sicheren Seite dennoch ein Ausschluss festgesetzt, um städtebauliche Spannung auch langfristig und bei einer zwar nicht geplanten, aber auch nicht ausgeschlossenen Veränderung der Eigentumsverhältnisse sicher zu vermeiden.
Der Ausschluss ist gerechtfertigt, weil die Gefahr von Fehlentwicklungen im Geltungsbereich aufgrund der sehr gut erschlossenen, zentralen und damit für entsprechende Betriebe attraktiven Lage im besonderen Maße gegeben ist. Insbesondere glücksspielorientierte Vergnügungsstätten, zu denen zum Beispiel Spiel- und Automatenhallen sowie Wettbüros zählen, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist („Sexshops“), erzielen häufig einen hohen Flächenumsatz und hohe Gewinnmargen, sodass sie im Vergleich zu anderem Gewerbe auch höhere Mieten zahlen können. Dies kann zu einer Verdrängung der gewünschten Nutzungen führen und den angestrebten Gebietscharakter gefährden. Durch die ausgeschlossenen Betriebe könnte zudem eine Beeinträchtigung des Stadtbildes eintreten, wenn sie sich im Erdgeschoss ansiedeln und mit aggressiver bzw. aufdringlicher Werbung durch Leuchtreklame bei Verzicht auf eine ansprechende Schaufenstergestaltung Kundinnen und Kunden anzuwerben versuchen. Durch diese offensive Werbung würde zudem die Seriosität des Auftritts der Musikhalle, des Regionalligastadions und der Büronutzungen und anderer sich ansiedelnder Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe gefährdet werden.
Da glücksspielorientierten Vergnügungsstätten sowie Bordelle und bordellartigen Betrieben und Sexshops grundsätzlich ein negatives Image anhaftet, können sich nachbarschaftliche Konflikte mit jenen Nutzungsbausteinen ergeben, die aufgrund eines Kunden- und Besucherverkehrs auf ein eher repräsentatives Umfeld angewiesen sind. Ein Umfeld, in dem gleichwertige Nutzungen von gegenseitigen Synergieeffekten profitieren können, würde somit nicht entstehen bzw. wieder zerstört werden.
Auch weitere Vergnügungsstätten wie Kinos, Festsäle oder Diskotheken sollen im Plangebiet nicht zulässig sein. Es handelt sich dabei um große und mithin flächenintensive Nutzungen, die in Konkurrenz zu anderen Nutzungen treten könnten, die am Standort sinnvoller positioniert sind bzw. für die es – wie die Alternativenprüfung zeigt – im Bezirk Altona bzw. der Gesamtstadt keine anderen, vergleichbar gut geeigneten Standorte gibt (siehe oben). Es bestünden dann die Gefahr, dass der auf dem Wettbewerbsverfahren und dem Funktionsplan basierende Charakter eines urbanen, belebten und für weitere Teile der Stadtgesellschaft zugänglichen Quartiers gefährdet würde bzw. gar nicht erst entstände, weil sich stattdessen ein Vergnügungsviertel herausbildet. Wie bei anderen Vergnügungsstätten ist diese Gefahr in besonderer Weise aufgrund der hochzentralen und aufgrund des zukünftigen Fern- und Regionalbahnhof Hamburg-Altona am Diebsteich gut erreichbaren Lage in besonderer Weise gegeben. Ferner sind große Vergnügungsstätten, insbesondere in Kombination mit der Musikhalle und/oder dem geplanten Stadion, am Standort unverträglich, weil sie eine erhebliche zusätzliche Verkehrsbelastung erzeugen können und insbesondere in den Abend- und Nachtstunden zusammen mit den Veranstaltungen in der Musikhallen zu Lärmemissionen führen könnten, die am Standort nicht mehr tragbar sind.
Von den in einem Kerngebiet grundsätzlich zulässigen, hier jedoch ausgeschlossenen Vergnügungsstätten bleiben mithin nur die in der Festsetzung explizit benannten Musikclubs und E-Sport-Einrichtungen zulässig. Bei Musikclubs handelt sich häufig um eher kleine Live-Musik oder Tanzbars, welche die geplanten kulturellen Angebote sinnvoll ergänzen können, sodass positive Synergieeffekte mit den im Bereich des Plangebiets zulässigen Nutzungen zu erwarten sind.
Gleiches gilt für E-Sport-Einrichtungen. Für die kommerzielle Nutzung zur Freizeitunterhaltung können sich Synergieeffekte mit den geplanten sportlichen und gastronomischen Einrichtungen ergeben. Anders als bei Vergnügungsstätten wie Spielhallen und Wettbüros ist bei E-Sport-Einrichtungen zudem eine Öffnung der Einrichtung nach außen zulässig und eine Bereicherung des Nutzungsspektrums durch einen weiteren nachgefragten Nutzungsbaustein, der zu einer vielfältigen Belebung des Plangebiets beiträgt, möglich. Eine Gefährdung des angestrebten Gebietscharakters ist unwahrscheinlich.
Sowohl mit Musikclubs als auch mit E-Sport-Einrichtungen gehen aufgrund ihrer Größe und der inhaltlichen Ausrichtung nicht die üblicherweise mit anderen Vergnügungsstätten wie Spielhallen und Wettbüros verbundenen Auswirkungen einher. Die Gefahr von Fehlentwicklungen durch die Verdrängung von anderen gewünschten Nutzungen ist gering, u.a. da die Seriosität des Auftritts der Musikhalle, des Regionalligastadions und der Büronutzungen und anderer sich ansiedelnder Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe nicht beeinträchtigt wird.
Ausschluss von Tankstellen
Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie die gewünschte Art der Funktionsmischung bzw. den Gebietscharakter gefährden könnten. Ziel ist die Errichtung eines gestalterisch ansprechenden Kultur-, Sport- und Bürostandorts mit ergänzenden Nutzungsbausteinen in einem entsprechenden Umfeld, das auch durch hochwertig gestaltete Freiräume geprägt wird. Durch den Ausschluss von flächenverbrauchenden und verkehrsintensiven Tankstellen wird dieses Ziel unterstützt. Tankstellen werden auch deshalb ausgeschlossen, weil sie eine erhebliche zusätzliche Verkehrsbelastung erzeugen können und das Stadtbild deutlich entwerten. Da es nicht völlig unüblich ist, entsprechende Einrichtungen in Kombination mit größeren Garagen, wie sie im Plangebiet vorgesehen sind, zu errichten und die hohe Verkehrsfrequenz im Umfeld des Plangebiets für Tankstellenbetriebe eine gute geschäftliche Grundlage bieten könnte, sollen sie im Plangebiet ausgeschlossen werden, um möglichen Störungen und Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schadstoffimmissionen in Folge des Kunden- und Lieferverkehrs vorzubeugen. Der Ausschluss von Tankstellen ist vertretbar, da im Umfeld des Plangebiets Tankstellen vorhanden sind (zum Beispiel an der Kieler Straße) und eine diesbezügliche Versorgung dementsprechend gewährleistet ist. Ausdrücklich ausgenommen von dem Ausschluss sind hingegen Ladesäulen für die E-Mobilität und ähnliche Einrichtungen für alternative Antriebsarten zu Verbrennungsmotoren im Individualverkehr.