Planungsdokumente: Schnelsen 95 "Frohmestraße"

Der Bebauungsplan ermöglicht im Wesentlichen die baulichen Strukturen, wie sie im Wettbewerbsergebnis aufgezeigt wurden. Gleichzeitig verfolgt der Bebauungsplan das Ziel, Flexibilität zu gewährleisten, sodass auch andere Baukörper entstehen können.

Der städtebauliche Wettbewerbsentwurf orientiert sich an den Zuschnitten der Flurstücke und sieht nordöstlich der Frohmestraße grundsätzlich eine offene Straßenrandbebauung mit sehr schmalen 4 bis 5-geschossigen Gebäuden und mit seitlichen Grenzabständen von ca. 4 m vor. Für die Bebauung eines Grundstücks mit Frontbreite von ca. 20 m werden Baukörper mit einer Breite von ca. 12 m vorgeschlagen, die weit in die Tiefe des Grundstücks hineinragen. Im nördlichen und südlichen Bereich werden zwei bzw. drei Grundstücke baulich zusammengefasst, indem die schlanken Baukörper niedrigere Verbindungsbauten erhalten.

Hinweis: Für die Grundstücke, auf denen mit seitlichem Grenzabstand gebaut werden muss, gilt eine gestalterische Festsetzung, die sich auf die Kubatur auswirkt (siehe Kap. 5.8).

Bauweise

Die offene Bauweise bietet sich nur für den mittleren Teil des Straßenabschnitts (MU 2) an. Dort sind die vorhandenen Gebäude im Wesentlichen in offener Bauweise errichtet worden; die Grundstücksbreiten sind mit ca. 20 m groß genug, um einen schlanken Baukörper auf einem Flurstück zu errichten.

Im nördlichen Teil des Straßenabschnitts (MU 1) ist in jüngerer Zeit, entsprechend der Festsetzung im bestehenden Baustufenplan, eine geschlossene Bebauung verwirklicht worden, deswegen bietet sich hier die offene Bauweise nicht an. An die Brandwand des Neubaus Frohmestraße 39 soll angebaut werden, deswegen wird das südöstliche Nachbargrundstück (Flurstück 986) in den Bereich der geschlossenen Bauweise miteinbezogen.

Für den südlichen Teil des Straßenabschnitts (MU 3) wird ebenfalls geschlossene Bauweise festgesetzt. Die Flurstücke 971 und 972 sind mit einer mittleren Breite von 15 m für eine offene Bauweise ungeeignet. Dies gilt ebenso für das Eckgrundstück (Flurstück 2897), dessen bebaubare Fläche aufgrund der Nähe zur Autobahn im Mittel nur über ca. 17 m Breite verfügt.

An den Übergängen zwischen offener und geschlossener Bauweise werden die überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) unterbrochen, damit an dieser Seite auf dem zur geschlossenen Bauweise gehörenden Grundstück mit Grenzabstand gebaut werden muss.

Zahl der Vollgeschosse

Für die Bebauung an der Nordostseite der Frohmestraße werden 4 Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Damit wird ein zusätzliches Vollgeschoss gegenüber dem bisher geltenden Baustufenplan (W 3 g) ermöglicht. Die Höherstufung dient der Schaffung von Wohnraum und ist zeitgemäß für eine Einkaufsstraße im Ortszentrum. Viele Gebäude entlang der Frohmestraße sind bereits 3-geschossig, teilweise mit Staffelgeschoss. Von einer noch größeren Höherstufung um 2 Vollgeschosse wurde abgesehen. Dies hätte einen Bruch im städtebaulichen Bild am Übergang zum nördlichen Verlauf der Straße ergeben.

Baugrenzen und GRZ im MU 1-Gebiet

Für das MU 1-Gebiet wird eine überbaubare Grundstücksfläche für eine 4-geschossige Bebauung mit einer Tiefe von 15 m festgesetzt. Die vordere Baugrenze nimmt die Bauflucht der vorhandenen Gebäude auf. Das teilweise bereits verfallene Gebäude auf dem Flurstück 986 bleibt unberücksichtigt. Das Baufenster umfasst das südöstlich davon befindliche Gebäude (Nr. 41) nicht vollständig. An dieser Stelle erfolgt der Übergang zur offenen Bauweise, deswegen soll ein zukünftiger Neubau mit Grenzabstand errichtet werden; der Altbau genießt Bestandsschutz. Der Verlust an überbaubarer Fläche durch den Grenzabstand wird durch das zusätzliche Vollgeschoss ausgeglichen.

Rückwärtig wird ein Streifen von ca. 3,50 m Breite für eine tiefere Erdgeschosszone festgesetzt. Die GRZ von 0,5 orientiert sich an den überbaubaren Grundstücksflächen. Da die Kubatur der Gebäude in der geschlossenen Bauweise über die Baugrenzen gesteuert werden kann, wird auf die Festsetzung einer GFZ verzichtet.

Baugrenzen und GRZ / GFZ im MU 2-Gebiet

Für das MU 2-Gebiet wurden Festsetzungen entwickelt, welche sowohl die Bauformen aus dem Wettbewerb ermöglichen, als auch – bei der Bebauung zweier Grundstücke in einem Eigentum – breitere, aber dafür weniger tiefe Baukörper. Die Baufenster erstrecken sich über zwei bzw. drei Grundstücke, die Durchfahrt zum rückwärtig gelegenen Flurstück 8465 wird berücksichtigt. Die Baufenster erhalten eine Tiefe von mindestens 20 m, um die schlanken Baukörper des Wettbewerbsentwurfs bzw. tiefere Erdgeschosszonen zu ermöglichen.

Für das MU 2-Gebiet wird eine GFZ von 1,4 festgesetzt, um die Baumasse und insbesondere die Bautiefe, zu steuern. In den MU 1- und MU 3-Gebieten wird die Bautiefe der Obergeschosse durch die rückwärtige Baugrenze auf 15 m beschränkt. Im MU 2-Gebiet ist die rückwärtige Baugrenze nicht geeignet, um die Bautiefe von breiteren Gebäuden auf z.B. 15 m zu begrenzen, denn hier sollen ebenso die besonders tiefen Baukörper des Wettbewerbsentwurfs verwirklicht werden können.

Bei einer Bebauung von zwei Flurstücken (in einem Eigentum) mit einer Grundstücksbreite von insgesamt ca. 40 m ist dies notwendig, um gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Im Wesentlichen sollen durchgesteckte Wohnungen entstehen, denn der Straßenlärm erfordert die Anordnung der Schlafräume an der ruhigeren Rückseite. Hierfür spricht auch die Orientierung zu den Himmelsrichtungen – vorne Südwest, hinten Nordost.

Die GFZ von 1,4 für das MU 2-Gebiet orientiert sich an den Grundstücksgrößen bzw. an der Größe der Fläche, die als urbanes Gebiet festgesetzt wird. Im Folgenden wird die die GFZ von 1,4 durch überschlägliche Berechnungen an zwei pauschalisierten Beispielen überprüft. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Frontbreite der Grundstücke, abzüglich der seitlichen Abstandsflächen, voll ausgeschöpft wird:

Im Mittel verfügen die einzelnen Flurstücke im MU 2-Gebiet über eine Größe von rund 700 m². Schmale, tiefe Baukörper, die sich auf einzelnen Flurstücken realisieren lassen, verfügen über Grundflächen von ca. 240 m², bei Abmessungen von ca. 12 x 20 m. Die zulässige Geschossfläche für ein 700 m²-Grundstück beträgt 980 m². Aufgeteilt auf 4 Vollgeschosse ergeben sich 245 m² Geschossfläche je Vollgeschoss. Daraus folgt: Die Baukörper aus dem Siegerentwurf des städtebaulichen Wettbewerbs lassen sich realisieren.

Werden zwei Flurstücke in einem Eigentum bebaut, wird im Mittel rechnerisch von einer Grundstücksgröße von 1.400m² ausgegangen; dies ergibt eine zulässige Geschossfläche von 1.960 m². Aufgeteilt auf 4 Vollgeschosse ergeben sich 490 m² Geschossfläche je Vollgeschoss. Ausgehend von einer Grundstücksbreite von ca. 40 m, ist mit einer Frontbreite des Gebäudes von ca. 30 m, bei Abstandsflächen von je 5 m, zu rechnen. Teilt man die Geschossfläche von 490 m² auf die Gebäudebreite von 30 m auf, ergibt sich eine Bautiefe von ca. 16,30 m. Sofern eine tiefere Erdgeschosszone errichtet werden soll, verringert sich die Bautiefe der Obergeschosse, behält aber ein Maß, welches für Wohnungsbau praktikabel ist.

Das nördliche Baufenster hält einen Abstand von ca. 1,25 m von der Straßenbegrenzungslinie, um Dachüberstände, Treppenstufen und ähnliches auf den Grundstücken zu ermöglichen. Die Tiefe beträgt 20 m, vergrößert um die Grundfläche des Altbaus Frohmestraße 45. Die Zufahrt zum rückwärtig gelegenen Flurstück 5508 wird in die überbaubaren Flächen einbezogen; hier soll die Option auf eine Überbauung und eine Erschließung durch eine Tordurchfahrt gegeben werden, da das rückwärtige Baufenster im allgemeinen Wohngebiet nur wenig Baumasse ermöglicht. Dagegen wird die Zufahrt zum rückwärtigen Flurstück 8465 bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen ausgespart, um die Erschließung und Feuerwehrzufahrt für den dort festgesetzten 4-geschossigen Gebäuderiegel zu sichern. Im Falle eines Neubaus auf dem Flurstück 8464 könnten die Abstandsflächen auf der Zufahrt nachgewiesen werden, sofern der Nachbar dafür eine Baulast gibt.

Vor dem Gebäude Frohmestraße 45a springt das 22 m tiefe Baufenster aufgrund der erhaltenswerten, großen Eiche zurück. Die Regelung des § 7 HBauO kann von Behördenseite genutzt werden, um trotz offener Bauweise einen Anbau an die Brandwand des Gebäudes Frohmestraße 45a zu ermöglichen. Um die Besonnung des 1970er-Jahre-Gebäudes an der Rückseite zu gewährleisten, springt die rückwärtige Baugrenze im Grenzbereich zwischen den Grundstücken Frohmestraße 45a und 45b um 5 m bzw. 7 m zurück. Die südöstliche Grundstücksgrenze des Flurstücks 973 verspringt um wenige Meter, das Baufenster ist entsprechend ausgekerbt.

Baugrenzen und GRZ im MU 3-Gebiet

Für das MU 3-Gebiet wird ein 15 m tiefes Baufenster für eine 4-geschossige geschlossene Bebauung in einem Abstand von ca. 4,50 m von der Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Seitlich des Tunnelbauwerks der Autobahn soll sicherheitshalber ein Streifen von 10 m Breite von Hochbauten freigehalten werden, dies begrenzt die Möglichkeit zur Bebauung an der Südostseite des Flurstücks 2897. Zum Ausgleich erhält das Baufenster eine größere Tiefe. Das Flurstück 972 bildet den Übergang zur offenen Bauweise, deswegen endet das Baufenster 2,50 m vor der nordwestlichen Grundstücksgrenze. Auf dem verhältnismäßig kleinen Grundstück kann dennoch eine erhebliche Baumasse realisiert werden. Rückwärtig wird ein 2,5 m bis 5,5 m breiter Streifen für eine 1-geschossige Bebauung festgesetzt, um eine tiefere Erdgeschosszone für gewerbliche Nutzung zu ermöglichen.

Die GRZ von 0,5 orientiert sich an den überbaubaren Grundstücksflächen. Da die Kubatur der Gebäude in der geschlossenen Bauweise über die Baugrenzen gesteuert werden kann, wird auf die Festsetzung einer GFZ verzichtet.

Balkone und Terrassen bis zu einer bestimmten Größenordnung sind in den urbanen Gebieten nördlich der Frohmestraße (MU 1- 3) auch außerhalb der Baugrenzen zulässig.

Die Festsetzung gilt auch für die allgemeinen Wohngebiete, deswegen findet sich die Begründung in Kap. 5.1.9.

Die Grundstücke Frohmestraße 50 und 52, Wählingsallee 1-9 sowie Jungborn 2 verfügen nach Abzug der Flächen, die für die Erweiterung von Straßenverkehrsflächen vorgesehen sind, über eine Größe von insgesamt ca. 8.099 m². Die Grundstücke sollen zusammenhängend bebaut werden.

Aufgrund der Größe, der Lage im Zentrum von Schnelsen und der neuen Freiräume auf dem Deckel der Bundesautobahn A 7 bietet sich die Fläche für eine Bebauung mit hoher baulicher Dichte an. Dies entspricht auch den Vorgaben der Leitlinien zur lebenswerten kompakten Stadt (Hamburger Maß), denen zufolge die bauliche Dichte und Freiflächenversorgung eines ganzen Quartiers zu betrachten ist, um das Maß der Nutzung auf den Grundstücken zu bestimmen. Bei guter Versorgung mit Freiflächen, soll demnach eine angemessene und recht hohe bauliche Dichte gewählt werden.

Der Entwurf des 1. Preisträgers aus dem städtebaulichen Wettbewerb sieht straßenseitig eine 5- bis 7-geschossige Bebauung vor; in den rückwärtigen Bereichen erfolgt eine Abstufung auf 4 Vollgeschosse. Der Hochpunkt der Bebauung liegt an der Ecke Frohmestraße / Jungborn. Der Siegerentwurf des hochbaulichen Wettbewerbs baut auf dem städtebaulichen Konzept auf, formt die Baukörper detaillierter aus und bietet sowohl funktional als auch gestalterisch Lösungen für die Bauaufgabe.

Das Festsetzungsgefüge des Bebauungsplans für das MU 4-Gebiet soll die Qualität des Siegerentwurfs und die hohe bauliche Dichte, die an dieser Stelle gewollt ist, sichern.

Zu dem urbanen Gebiet MU 4 wird ein städtebaulicher Vertrag geschlossen. Dabei geht es z.B. um die Verpflichtung zur Bauantragstellung und zur Durchführung und Fertigstellung des Bauvorhabens innerhalb von bestimmten Fristen ab der Planreife gem. § 33 BauGB. Ferner wird der Vertrag Regelungen zum Anteil von öffentlich geförderten Wohnungen enthalten, sowie zur Aufnahme von bestimmten Nutzungen, wie z.B. des großen Vollsortimenters im Erdgeschoss.

Überbaubare Grundstücksflächen / Festsetzung zur Unterschreitung der Abstandsflächen

Zur Umsetzung des Wettbewerbsentwurfs in der gewünschten Konfiguration und baulichen Dichte werden überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt, die die Kubatur des Wettbewerbsentwurfs ermöglichen und gleichzeitig noch etwas Spielraum bei der Ausarbeitung der Bauantragsplanung lassen.

Der Bebauungsplan ermöglicht im MU 4 eine hohe Dichte, bei recht geringen Abständen der Gebäude untereinander. Deswegen sind auch innerhalb eines Grundstücks (und nicht nur zum Nachbargrundstück) die Abstandsflächen auf jeden Fall einzuhalten. Im Baugenehmigungsverfahren ist ein Abstandsflächennachweis zu erbringen.

An einigen Stellen ergeben sich Unterschreitungen der gesetzlich erforderlichen Abstandsflächen von 0,4 H, die in der Überarbeitung des hochbaulichen Wettbewerbsentwurfs angelegt waren. Deswegen wird gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 2a BauGB für die in der Planzeichnung mit „(H)“ gekennzeichneten Fassadenabschnitte ein Maß von 0,3 H für die Tiefe der Abstandsflächen festgesetzt.

Ein besonderer Fall ist die nach Süden ausgerichtete Innenecke des Hofes auf der Fläche „(C)“. Sie ist gut besonnt, die Fassaden stehen sich in einem Winkel von ca. 52° gegenüber. Hier dürfen die Abstandsflächen auf das Mindestmaß von 2,50 m reduziert werden.

§ 2 Nummer 10:

„In dem urbanen Gebiet MU 4 dürfen die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen

• an den mit „(H)“ gekennzeichneten Fassadenabschnitten auf ein Maß von 0,3 H reduziert werden,
• auf der mit „(C)“ bezeichneten Fläche in einem Radius von 12 m um die spitzwinklige Innenecke des Hofes herum auf 2,50 m reduziert werden.“

Mit „(B)“ bezeichnete Fläche: Der Wettbewerbsentwurf sieht im westlichen Bereich zwei langgestreckte Baukörper vor, die an ihrem nördlichen und südlichen Ende prägnante Kopfbauten von größerer Bautiefe erhalten. Im nördlichen Teil sind 5 Vollgeschosse vorgesehen, seitlich und rückwärtig wird die Bebauung auf 4 Vollgeschosse abgestaffelt. Die seitlichen Abstände der Kopfbauten sind an der Wählingsallee bewusst eng gesetzt (Abstände ca. 8,50 m bis 9,50 m), um den Straßenraum trotz der Unterbrechung baulich einzufassen. Gleichzeitig sorgt die entstehende Lücke für Auflockerung und Durchlässigkeit. An den vier Eckpunkten der Kopfbauten sollen Balkone angeordnet werden.

Mit „(C)“ bezeichnete Fläche: Der östliche Bereich des urbanen Gebiets soll zur Stärkung des Zentrums als Einzelhandelsstandort einen großflächigen Vollsortimenter aufnehmen. Die dafür notwendige Erdgeschossfläche erstreckt sich bis in die Tiefe des Grundstücks. Oberhalb der Einzelhandelsfläche soll eine hofartige Bebauung mit einem begrünten Innenhof entstehen. Das Konzept der Kopfbauten, welches zur nördlich gelegenen Straße eine Lücke in der Bebauung vorsieht, wird hier in abgeschwächter Form beibehalten. Die Lücke zwischen den höheren Baukörpern beginnt erst oberhalb des Innenhofes. Nach Süden öffnet sich der Hof, sodass für Belichtung und Besonnung der Spiel- und Aufenthaltsflächen gesorgt ist. Der Zugang erfolgt über eine Freitreppe.

Die festgesetzten Baugrenzen ermöglichen im Wesentlichen Gebäudetiefen von 14 m. Die Kopfbauten einschließlich der Balkone erreichen, mit Ausnahme der Staffelgeschosse, Abmessungen von ca. 20 x 17 m. In der Bautiefe von 14 m ist es möglich sowohl größere durchgesteckte Wohnungen, als auch einseitig belichtete, kleinere Wohnungen zu entwickeln. Die Lage der seitlichen Baugrenzen an der Wählingsallee dient der Ausformung einer bewegten, teilweise lückenhaften Straßenfront, die der Altbebauung des Schnelsener Zentrums in dieser Hinsicht ein Stück weit ähnelt. Dieser Bezug liegt dem Siegerentwurf des städtebaulichen Wettbewerbs zu Grunde. Eine komplett geschlossene Straßenrandbebauung soll hier nicht entstehen.

Balkone

Um Flexibilität für die nachfolgende Bauantragsplanung zu erhalten umfassen die Baugrenzen auch die im Siegerentwurf vorgesehenen Eckbalkone. Die gestalterische Qualität des Entwurfs soll insbesondere an den Straßenfassaden gesichert werden, deswegen gilt für die den Entwurf prägenden Eckbalkone sowie für Erker und Balkone am Jungborn eine detaillierte Textfestsetzungen, siehe § 2 Nummer 11, Kap. 5.8.

Eine Regelung zur Überschreitung der Baugrenzen für Balkone und Terrassen, wie für andere Baugebiete festgesetzt, wird für das MU 4-Gebiet nicht getroffen. Die Abstände der überbaubaren Grundstücksflächen untereinander und zu den Nachbargrundstücken erlauben es nicht, Balkone oder Terrassen mit größeren Tiefen zu errichten. Neben der baulichen Dichte ist hierfür die zusätzliche Verschattung durch auskragende Balkonplatten ein wesentliches Argument. Gegen größere Terrassen spricht, dass die allgemein zugänglichen Freiflächen zwischen den Baufenstern gering sind. Stattdessen sollte hier bei Bedarf auf Loggien zurückgegriffen werden, die in den Baukörper eingeschnitten werden.

Eine Regelung für Terrassentrennwände wird für das MU 4 nicht getroffen, da der Wohnanteil in der Erdgeschosszone gering ist und die Freisitze im Wesentlichen an den Gebäudeecken angeordnet werden sollen.

Gebäudehöhen / Zahl der Vollgeschosse / Auskragung

Der großflächige Vollsortimenter benötigt eine Höhe von ca. 4,50 m, außerdem sind das Tragsystem und der Bodenaufbau für die Freiflächen oberhalb der Decke einzukalkulieren. Deswegen sieht der Wettbewerbsentwurf für die Bebauung auf der mit „(C)“ bezeichneten Fläche eine Geschosshöhe von ca. 5-6 m für das Erdgeschoss vor. Im südlichen Teilbereich der Bebauung am Jungborn soll ein Zwischengeschoss eingeschoben werden, deswegen werden hier 6 Vollgeschosse als Höchstmaß bei einer maximalen Gebäudehöhe von 38,1 m über NHN festgesetzt.

Ein Zwischengeschoss soll ebenfalls in den westlichen, abgeknickten Gebäudeflügel auf der mit „(C)“ bezeichneten Fläche eingeschoben werden, sodass 5 Vollgeschosse als Höchstmaß, bei einer maximalen Gebäudehöhe von 35,1 m über NHN festgesetzt werden und nördlich 6 Vollgeschosse, als Höchstmaß, mit einer maximalen Gebäudehöhe von 38,1 m über NHN. Die beiden Seitenflügel des Kopfbaus sollen um ein Geschoss abgestaffelt werden, deswegen werden hier maximal 5 Vollgeschosse festgesetzt.

An der Nordseite der mit „(C)“ bezeichneten Fläche werden ein 5-geschossiger Baukörper und im Eckbereich ein 7-geschossiger Baukörper platziert, die sich durch einen 4-geschossigen Zwischenbau voneinander absetzen. Hier ist kein Zwischengeschoss vorgesehen.

An der Ostseite des 7-geschossigen Baukörpers ist eine Auskragung geplant. Sie beginnt oberhalb der ca. 5-6 m hohen Erdgeschosszone und umfasst drei Vollgeschosse; Erker und Balkone bzw. Loggien wechseln sich ab. Die Tiefe der Auskragung darf maximal 1,80 m betragen, die lichte Höhe unter der Auskragung muss mindestens 4,00 m betragen. Im Bereich der Einmündung zur Frohmestraße soll sich die lichte Höhe der Auskragung jedoch eher an 4,50 m orientieren, da hier das Geländeniveau deutlicher tiefer liegt als im südlichen Bereich der Straße Jungborn ist. Die Zahl der Vollgeschosse der Auskragung und ihre Ausformung durch Erker und Balkone wird über eine Textfestsetzung auf Grundlage der HBauO (gestalterische Festsetzung) geregelt, siehe § 2 Nummer 11 und Kap 5.8.

Für das MU 4-Gebiet werden zusätzlich Gebäudehöhen festgesetzt, um mit den hohen Erdgeschossen und den in Teilbereichen geplanten Zwischengeschossen umgehen zu können. Die Gebäudehöhen begrenzen das Bauvolumen auf die Kubatur des Wettbewerbsentwurfs, auch bei unterschiedlichen Zahlen der Vollgeschosse.

Die festgesetzten maximalen NHN-Höhen beruhen auf folgender Berechnung: 6 m Höhe für die EG-Ebene, 3 m Höhe für die Obergeschosse im Wohnungsbau, 80 cm für eine Attika, zuzüglich ca. 70 cm Sicherheit. Die Höhe des Gehwegs steigt vor der mit „(C)“ bezeichneten Fläche von 17,30 m ü. NHN im Westen vor dem Grundstück Wählingsallee Nr. 3 bis auf 18,90 m ü. NHN vor dem Grundstück Jungborn Nr. 2 an. Der Hochbauentwurf muss diese Höhenunterschiede im Erdgeschossbereich ausgleichen, auch von daher ist die EG-Höhe von 6 m sinnvoll. In den Teilbereichen, in denen ein Zwischengeschoss realisiert werden soll, ist die Geschosshöhe des Erdgeschosses und des Zwischengeschosses mit jeweils 3 m kalkuliert.

Für den höchsten Baukörper wird eine Gebäudehöhe von 44,10 m ü. NHN als Höchstmaß festgesetzt. Das ist ausreichend, um die genannten Geschosshöhen realisieren zu können. Bezogen auf die mittlere Gehweghöhe vor dem Baukörper von ca. 18,5 m ü. NHN ergibt sich eine Gebäudehöhe von 25,60 m über Gelände. Zieht man rechnerisch jeweils 3 m pro Geschoss von der festgesetzten Gebäudehöhe von 44,10 m ü. NHN (Hochpunkt) ab, ergeben sich die übrigen Gebäudehöhen der Hofbebauung von 38,1 m und 35,1 m ü. NHN.

Für die beiden Riegel mit Kopfbauten auf der mit „(B)“ bezeichneten Fläche werden straßenseitig 5 Vollgeschosse als Höchstmaß und eine maximale Gebäudehöhe von 36 m ü. NHN festgesetzt, seitlich abgestaffelt um ein Geschoss. Für den südlichen Teil der beiden Riegel werden 4 Vollgeschosse als Höchstmaß und eine maximale Gebäudehöhe von 33 m ü. NHN festgesetzt. Die festgesetzte Gebäudehöhen berücksichtigen das nach Süden ansteigende Gelände und basieren auf folgender Berechnung: 4,25 m Höhe für Läden im Erdgeschoss, 3 m Höhe für die Obergeschosse, 80 cm für eine Attika, zuzüglich ca. 70 cm Sicherheit. Bezogen auf die Gehweghöhe von ca. 17,50 m ü. NHN vor dem Grundstück ergibt sich für 5 Vollgeschosse eine maximale Höhe von 18,50 m.

Grundflächenzahl (GRZ) / Geschossflächenzahl (GFZ)

Für das mit MU 4 bezeichnete urbane Gebiet wird eine GRZ von 0,65 festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen verfügen über eine Größe von ca. 5.208 m² bei einer Größe des Baugrundstücks von ca. 8.099 m².

Ferner wird eine GFZ von 2,4 festgesetzt. Bezogen auf die Größe des gesamten Baugrundstücks ergibt sich eine zulässige Geschossfläche von 19.438 m². Der hohe GFZ-Wert ist der Lage und der Zielsetzung des Bebauungsplans – Schaffung von Wohnraum und Stärkung des Zentrums – angemessen. Von einem noch höheren Dichtewert wurde abgesehen, um gesunde Wohnverhältnisse zu sichern und ein angemessenes Maß an Freiflächen zu erhalten.

Es wird davon ausgegangen, dass alle acht Flurstücke zu einem Baugrundstück zusammenlegt werden.

GFZ-Berechnung für Staffelgeschosse

Der hochbauliche Wettbewerbsentwurf sieht Geschosse vor, die als Staffelgeschosse aufzufassen sind, da sie über eine Fläche von weniger als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses verfügen. Dies gilt für die fünften Vollgeschosse der westlichen Baukörper. Ohne eine zusätzliche Festsetzung wäre die Geschossfläche der Nicht-Vollgeschosse nicht anrechenbar. Um die zulässige Geschossfläche durch die festgesetzten Dichtewerte genauer begrenzen zu können, wird die folgende Festsetzung getroffen:

§ 2 Nummer 13:

„In dem urbanen Gebiet MU 4 sind bei der Ermittlung der Geschossflächen die Flächen von Aufenthaltsräumen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und Umfassungswände in Geschossen, die keine Vollgeschosse sind, mitzurechnen. Davon ausgenommen sind Kellergeschosse.“

Die Festsetzung erfolgt auf Grundlage von § 20 Absatz 3 BauNVO. Die Flächen von wohnungsinternen Fluren, Bädern und Abstellkammern zählen beim Nachweis der Geschossflächen nicht mit. Nach einer überschläglichen Berechnung entfallen im Wohnungsbau ca. 20 % der Geschossfläche auf derartige Räume. Die beiden Staffelgeschosse auf den westlichen Baukörpern verfügen über eine Fläche von insgesamt ca. 900 m². Auf Nicht-Aufenthaltsräume dürften ca. 180 m² Geschossfläche entfallen, die gebaut werden können, aber beim GFZ-Nachweis nicht angerechnet werden.

Eingegrenzt durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche, die GRZ, die GFZ, die Zahl der Vollgeschosse und die Gebäudehöhen (GH) lässt sich der Wettbewerbsentwurf realisieren. Ein geringer Spielraum für Änderungen im Laufe der Bauantragsplanung ist gegeben. Gleichzeitig erfolgt eine Beschränkung des Bauvolumens auf die Geschossfläche des überarbeiteten hochbaulichen Wettbewerbsentwurfs vom Juni 2022.

Bauweise

Die Festsetzung einer Bauweise, offen oder geschlossen, ist entbehrlich. Die Bebauung auf der mit „(C)“ bezeichnete Fläche überschreitet das Maß von 50 m. Durch die Lage der Baugrenzen ist geregelt, dass mit Grenzabstand zu den Nachbargrundstücken und Abständen zwischen den einzelnen Baufenstern gebaut werden muss. Es wird davon ausgegangen, dass die heutigen Einzelgrundstücke zu einem Baugrundstück rechtlich zusammengefasst werden.

Höhenentwicklung und Verschattung der Nachbargebäude an der Wählingsallee

Mit 5 Vollgeschossen und einer Festsetzung der Gebäudehöhe von maximal 36 m über NHN (ca. 18,5 m über dem Gehweg) sind die Baukörper im MU 4 höher als die vorhandene Nachbarbebauung. Das giebelständige Gebäude Wählingsallee 11 verfügt über 2 Vollgeschosse mit Dachgeschoss (Traufhöhe ca. 7 m, Firsthöhe ca. 13 m). Das Eckgebäude Wählingsweg 1a wirkt aufgrund des umfangreichen Staffelgeschosses fast 4-geschossig (Höhe incl. Staffelgeschoss ca. 13 m). An der Straßenseite wird sich nach Errichtung der Neubauten im MU 4 und bei Erhalt der Nachbargebäude ein Höhenunterschied von ca. 5 m ergeben, deutlich abgemildert durch den seitlichen 4-geschossigen Bereich des Kopfbaus. Städtebaulich ist dieser Unterschied gut zu vertreten, schließlich muss mit Grenzabstand gebaut werden. Zwischen dem Bestandsgebäude Wählingsallee 11 und dem Kopfbau des Neubaus beträgt der Abstand ca. 10,30 m.

Die Baugrenzen des westlichen Baukörpers im MU 4-Gebiet erlauben ein Heranrücken an die Nachbargrenze auf einen Abstand von ca. 6,20 m vor den 4-geschossigen Bauteilen und 9,20 m im mittleren, 5-geschossigen Bereich. Dies entspricht Abstandsflächen von 0,4 H im Bereich der Kopfbauten und ungefähr 0,5 H im mittleren Bereich. Der geplante Neubau liegt an der Ostseite des Nachbargrundstücks Wählingsallee 11. Aus den Ergebnissen der Verschattungsstudie, lässt sich ableiten, dass die Besonnung des Nachbargrundstücks in den Morgenstunden eingeschränkt wird, jedoch befindet sich keine Wohnung in dem Gebäude, die ausschließlich nach Osten ausgerichtet ist.

Höhenentwicklung und Verschattung der Nachbargebäude an der Straße Jungborn

Mit 6 Vollgeschossen und einer Höhe von maximal ca. 19,2 m über dem Gehweg (Gehweghöhe ca. 18,90 m ü. NHN) ist der südliche Teil der Straßenrandbebauung im MU 4-Gebiet deutlich höher als die bestehende Nachbarbebauung am Jungborn. Das Nachbargrundstück Jungborn 4 ist mit einem alten 1-geschossigen Wohnhaus bebaut; mit Abbruch und Neubau ist hier zu rechnen. Auf den Grundstücken Jungborn 6 und 8 schließen sich Einfamilien- bzw. Doppelhäuser jüngeren Datums an. Zukünftig sind diese Grundstücke mit 4 Vollgeschossen an der Straßenseite und 3 Vollgeschossen rückwärtig bebaubar. Zwischen einem Neubau auf dem Grundstück Jungborn 4 und einem Neubau im MU 4-Gebiet wird es einen Höhenunterschied von ca. 6 m geben. Da mit Grenzabstand gebaut werden muss – bei einer durch die Baugrenzen vorgegebenen Lücke zwischen den Baukörpern von mindestens 7 m – ist der Höhenunterschied aus städtebaulicher Sicht gut vertretbar. Da der hohe, maximal 6-geschossige Baukörper im MU 4 an der Nordseite des Nachbargrundstücks Jungborn 4 liegt, sind keine Verschattungen zu erwarten.

Der abgeknickte 5-geschossige Gebäudeflügel östlich des Durchgangs verfügt über einen Grenzabstand von ca. 7 m an der Ostseite; im 1-geschossigen Bereich sind es ca. 3,50 m Abstand. Die Lage der Baugrenzen berücksichtigt die notwendigen Abstandsflächen gemäß der HBauO. Östlich davon befinden sich die Einfamilienhäuser Jungborn 4 und 6, mit Abständen von ca. 31 und ca. 22 m zu ihrer westlichen Grundstücksgrenze. Damit ist eine ausreichende Besonnung der Bestandsbauten zu erwarten. Sollte eines der Grundstücke am Jungborn neu bebaut werden, könnte die Bebauung bis auf ca. 7,50 m an die westliche Grundstücksgrenze heranrücken. Damit wäre immer noch ein Abstand von ca. 14,50 m zwischen den Baukörpern gegeben, der vermuten lässt, dass eine ausreichende Besonnung gegeben ist.

Zu den umliegenden Nachbargrundstücken müssen die Abstandsflächen gemäß HBauO eingehalten werden. Die Baugrenzen und Gebäudehöhen an der Süd- und Westseite des MU 4-Gebiets sind darauf abgestimmt, dass ausreichend große Abstandsflächen auf den Grundstücken vorhanden sind. Dies gilt ebenso für die Abstandsflächen in Richtung Wählingsallee / Frohmestraße, die Abstandsflächen dürfen bis zur Straßenmitte auf dem öffentlichen Grund liegen. In Richtung Jungborn überschreiten die Abstandsflächen die Straßenmitte geringfügig. Allerdings grenzt auf der gegenüberliegenden Seite die öffentliche Parkanlage auf dem Autobahndeckel an, sodass sich daraus keine Probleme ergeben.

Verschattung innerhalb des MU 4-Gebietes

An einigen Stellen im Innenbereich des MU 4-Gebiets können die notwendigen Abstandsflächen gemäß § 6 HBauO (0,4 H) nicht eingehalten werden, sodass von der HBauO abweichende Regeln im Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Engstellen befinden sich im nördlichen Bereich zwischen den drei Kopfbauten und im südlichen Bereich zwischen den Kopfbauten der beiden Riegel sowie zwischen dem abgenickten 6-geschossigen Baukörper und dem rückwärtigen Teil des Riegels sowie in der spitzwinkligen Innenecke vor dem 7-geschossigen Baukörper. Für die Engstellen werden in § 2 Nummer 10 geringere Abstandsflächen zugelassen.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Verschattungsstudie erstellt, um zu überprüfen, ob im MU 4-Gebiet gesunde Wohnverhältnisse mit ausreichender Besonnung gewährleistet sind.

Zur Beurteilung der Verschattung von Gebäudefassaden gibt es keine rechtlich verbindlichen Beurteilungskriterien. Die Bewertung erfolgt nach DIN EN 17037 „Tageslicht in Gebäuden“. Die DIN EN 17037 legt als möglichen Stichtag eine Zeitspanne zwischen dem 1. Februar und dem 21. März fest. An dem gewählten Stichtag sind die Kriterien zur Einstufung der Besonnungssituation zu prüfen. Diese untergliedern sich in „gering“ mit 1,5 Stunden Besonnung, „mittel“ mit 3 Stunden Besonnung und „hoch“ mit 4 Stunden Besonnung für mindestens einen Wohnraum je Wohnung. Diese Werte sind rechtlich nicht bindend; sie dienen der Orientierung. Die Beurteilung der speziellen städtebaulichen Situation und die Abwägung bleiben dem Plangeber vorbehalten.

Die Handreichung „Einheitliche Standards für Verschattungsstudien im Rahmen von Bebauungsplanverfahren und Hinweise für die Abwägung“ (Mai 2022) der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen empfiehlt für Bebauungspläne in Hamburg den Nachweis von 1,5 Stunden Besonnung („gering“) am 21. März. Sollte dieser Wert an einzelnen Stellen nicht erreicht werden, so ist zusätzlich ein späterer Zeitpunkt (z.B. im April) zu untersuchen.

Zur Durchführung der Verschattungsstudie wurden dreidimensionale Simulationsmodelle verwendet, unter Einbeziehung der umliegenden Bestandsgebäude. Die Beurteilungsfläche gemäß der europäischen Norm DIN EN 17037 liegt auf der Innenwandebene. Da noch keine ausgearbeiteten Grundrisse vorliegen, wurden Fenster in einem Raster über die Fassaden gelegt; dabei wurde von einer Fassadentiefe von 40 cm ausgegangen.

Als Stichtag für die Untersuchung wurde der 21. März (Tag-und-Nachtgleiche) gewählt. Geprüft wurde, ob an diesem Tag 1,5 Stunden Besonnung auf den jeweiligen Rasterfenstern gegeben sind. Ergänzend wurde in der Untersuchung der 21. April betrachtet, da die Sonnenhöhe im Frühjahr exponentiell bis zum 21. Juni ansteigt.

Ergebnis der Verschattungsstudie für den 21. März auf der mit „(B)“ bezeichnete Fläche: Die einander zugewandten Fassaden im Bereich der nördlichen Kopfbauten erhalten erst ab dem 3. Obergeschoss mehr als 1,5 Stunden Besonnung am Tag. Ferner sind die Innenecken der südlichen Kopfbauten in voller Höhe verschattet, sowie die nach Norden ausgerichteten Fassaden. Von Verschattung bis zum 1. Obergeschoss sind Teilbereiche der schlanken, mittleren Bereiche der geplanten Gebäude betroffen, mit Ausnahme der Westseite des westlichen Baukörpers.

Ergänzend zum Stichtag 21. März wurde die Verschattung am 21. April betrachtet: Dann werden auf der mit „(B)“ bezeichneten Fläche ab dem 1. Obergeschoss auch die Fassaden mit mehr als 1,5 Stunden am Tag besonnt, die einen Monat zuvor diesen Wert noch nicht erreichten. Eine Ausnahme bilden einige ungünstig orientierte Innenecken, sowie die Nordfassaden.

Ergebnis der Verschattungsstudie für den 21. März auf der mit „(C)“ bezeichnete Fläche: Der westliche, abgewinkelte Baukörper erhält im südlichen Bereich an seiner Westseite erst ab dem 2. Obergeschoss mehr als 1,5 Stunden Besonnung am Tag. Von Verschattung im 1. Obergeschoss sind Teilbereiche der einander zugewandten seitlichen Fassaden der höheren Baukörper an der Wählingsallee betroffen. Der Innenhof ist aufgrund der nach Süden offenen Lage gut besonnt. Die nach Nordnordwest und Nord orientierten Fassaden sind in allen Geschossen verschattet.

Ergänzend zum Stichtag 21. März wurde die Verschattung am 21. April betrachtet: Dann werden auf der mit „(C)“ bezeichneten Fläche ab dem 1. Obergeschoss auch die Fassaden mit mehr als 1,5 Stunden am Tag besonnt, die einen Monat zuvor noch nicht diesen Wert erreichten, mit Ausnahme einiger ungünstig liegender Innenecken und der nach Nordnordwest und Norden orientierten Fassaden.

Die den Siegerentwurf des städtebaulichen und des hochbaulichen Wettbewerbs prägenden Kopfbauten, insbesondere an der Nordseite der beiden westlichen langen Baukörper, weisen Schwächen hinsichtlich der Besonnung auf. Die städtebauliche Figur soll dennoch beibehalten werden, da sie andere Vorzüge bietet. Der Straßenraum wird durch die Kopfbauten gut eingefasst. Reine Zeilenbauten, die senkrecht zur Straße angeordnet sind, wie z.B. in den 1950er Jahren üblich, sollen hier nicht entstehen. Auch eine geschlossene Straßenrandbebauung ist hier nicht gewollt (vgl. Kap. 5.2.4). Außerdem wird der Straßenraum durch die Lücken gut besonnt. Die nördlichen Kopfbauten schirmen die Fassaden der schlanken, mittleren Bauteile ein Stück weit von der Straße ab und schaffen Hofsituationen mit guter Aufenthaltsqualität. Deswegen wird diesen Baukörperformen der Vorzug gegeben, auch wenn dadurch einige Wohnungen an der Straßenseite entstehen, die eine gute Tageslichtversorgung von Norden (Straßenseite) erhalten und erst ab dem späteren Frühjahr durch ost- oder westorientierte Fenster ausreichend besonnt werden. Eine mangelnde Besonnung der am schlechtesten besonnten Gebäudeseiten (Kopfbauten, Nordseiten) kann im Planvollzug durch geeignete Grundrissanordnungen der Wohnungen ausgeglichen werden, indem sie z.B. nicht einseitig ausgerichtet werden und zusätzliche Aufenthaltsräume an gut besonnten Seiten entstehen. Grundsätzlich gilt, dass einseitig nach Norden ausgerichtet Wohnungen möglichst vermieden werden sollten, sie sind jedoch rechtlich nicht ausgeschlossen. In den teilweise mäßig besonnten 1. und 2. Obergeschossen bieten sich auch Maisonette-Wohnungen an. Im Rahmen der hochbaulichen Planung sind die Grundrisse hinsichtlich der Besonnung zu optimieren.

Die Unterschreitungen der Abstandsflächen sind städtebaulich erforderlich und vertretbar, da es sich um eine Planung zur Umsetzung einer besonderen städtebaulichen Idee – eine Mischform aus Straßenrand- und Zeilenbebauung – handelt, die aus zwei Wettbewerben hervorgegangen ist. Einhergehend mit den knappen Abstandsflächen sind auch die Freiflächen auf dem Boden zwischen den Gebäuden nicht allzu groß. Durch die Aufenthaltsfläche im Innenhof über dem Supermarkt werden sie jedoch gut ergänzt. Da die öffentlichen Grünflächen auf dem Autobahndeckel in der Nähe liegen, ist dieser Umstand gut vertretbar.