Die Frohmestraße sowie die Wählingsallee zwischen Wählingsweg und Jungborn sind Teil des Schnelsener Ortszentrums und des definierten zentralen Versorgungsbereichs. Der südliche Teil des Ortszentrums liegt im Plangebiet, die Flächen entlang dieser Straßenabschnitte werden als urbanes Gebiet festgesetzt. Die Bereiche mit einer Festsetzung als urbane Gebiete entsprechen nahezu dem zentralen Versorgungsbereich gemäß dem Eimsbütteler Nahversorgungskonzept.
In einem urbanen Gebiet ist eine Mischung von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung sowie sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören, zulässig. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein. Sofern es notwendig ist, die Verteilung und Größenordnung der verschiedenen Nutzungsarten zu steuern, kann der Bebauungsplan dies leisten. Der Gebietstypus ist für die Einkaufsstraße eines Stadtteils sehr gut geeignet, denn meist findet sich in den Obergeschossen Wohnnutzung, teils durchsetzt mit Arztpraxen und kleineren Büros. So ist es auch hier. Eine Festsetzung als Kerngebiet oder allgemeines Wohngebiet würde der vorhandenen und der geplanten Nutzungsmischung nicht gerecht werden. Der Vorteil eines MU liegt in der Möglichkeit, die Vorgaben zur Mischung geschoss- oder flächenbezogen zu regeln. Auch ein Mischgebiet kommt nicht in Frage, denn dort müssten Wohnen und Gewerbe in etwa gleichgewichtig vorkommen. Urbane Gebiete sind in Bezug auf die Nutzungsverteilung flexibel, deswegen wurde dieser Baugebietsfestsetzung der Vorzug gegeben. Die Ausweisung soll so einerseits der avisierten Zentrumsentwicklung und andererseits dem hohen Bedarf an Wohnraum gerecht werden, indem sie die straßenorientierte Erdgeschosszone für weitere Nutzungen und die oberen Etagen für Wohnungen sichert.
Großflächiger Einzelhandel
Zur Stärkung des Ortszentrums ist auf der mit „(C)“ bezeichneten Fläche im urbanen Gebiet (MU 4) die Ansiedlung eines großen Supermarktes (großflächiger Vollsortimenter) mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.800 m² vorgesehen. Damit gilt der geplante Supermarkt gemäß § 11 BauNVO als großflächiger Einzelhandel und ist grundsätzlich nur in Kern- und Sondergebieten für Einzelhandel zulässig, sofern von ihm negative Auswirkungen auf raumordnerische oder städtebauliche Belange zu erwarten sind. Dies können schädliche Umwelteinwirkungen, negative Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur, eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbilds oder des Naturhaushalts sein. Sofern dies nicht der Fall ist, kann großflächiger Einzelhandel auch in einem urbanen Gebiet zugelassen werden.
Ein Supermarkt dieser Größenordnung entfaltet Magnetfunktion und ist in einem Ortszentrum (entsprechend des Hamburger Zentrenkonzeptes) genau richtig gelegen. Die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelanbieters trägt als Frequenzbringer zur Attraktivität des Zentrums bei. Durch die Ausweisung folgt der Bebauungsplan den konkreten Handlungsempfehlungen des Konzeptes. Gemäß den Ansiedlungsregeln der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel aus dem Mai 2014, geändert 2019 sollen Ortszentren der stadtteilbezogenen Versorgung der Bevölkerung insbesondere im Bereich des kurz- und mittelfristigen Bedarfs dienen. Der Schwerpunkt liegt hierbei auf Sortimenten der Nahversorgung, die durch Angebote des aperiodischen Bedarfs ergänzt werden können. Eine Beschränkung der Sortimente ist nicht erforderlich, d.h. neben nahversorgungsrelevanten Sortimenten können auch zentrenrelevante Sortimente zugelassen werden. Darüber hinaus trägt die Ansiedlung zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs (entsprechend des Eimsbütteler Nahversorgungskonzeptes) bei. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment sollen entsprechend der Leitlinien für den Einzelhandel vorrangig innerhalb zentraler Versorgungsbereiche verwirklicht werden. Ortszentren sollen jedoch weiterhin maßgeblich stadtteilbezogene Versorgungsfunktionen übernehmen. Der geplante großflächige Lebensmittelmarkt dient maßgeblich der Versorgung der Bewohner und Bewohnerinnen des Stadtteils und entfaltet aufgrund der integrierten Lage und seines Sortimentes keinen wesentlich über das nähere Umfeld hinausgehenden Einzugsbereich (wie z.B. SB-Warenhäuser).
Eine Beeinträchtigung der Versorgung der Bevölkerung – wie in § 11 Abs. 3 als Negativeffekt von großen Supermärkten „auf der grünen Wiese“ aufgeführt – ist nicht zu erwarten, das Gegenteil ist der Fall. Es kann gewährleistet werden, dass der neu anzusiedelnde Einzelhandelsbetrieb das Wohnen nicht wesentlich stört. Der Zu- und Abfahrtsverkehr der Kundenfahrzeuge soll über eine Tiefgarageneinfahrt an der Straße Jungborn sowie eine Ausfahrt an der Wählingsallee abgewickelt werden. Die Anlieferungszone liegt in einem überdeckten Bereich im Erdgeschoss, ebenfalls mit Anfahrt vom Jungborn und einer Ausfahrt über die Wählingsallee. Auf diese Weise kann der Schutz der Wohnbebauung vor Lärm- und Lichtimmissionen sichergestellt werden. Eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbilds ist nicht gegeben, der Vollsortimenter wird in die Erdgeschosszone eines größeren Wohngebäudekomplexes integriert. Eine wesentliche Beeinträchtigung des Naturhaushalts ist nicht zu befürchten, der Bebauungsplan sieht Maßnahmen zum Natur- und Artenschutz vor.
Die Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel im urbanen Gebiet ist somit vertretbar und trägt zu einer positiven Entwicklung des Zentrums und des zentralen Versorgungsbereiches bei.
Ausschluss von Nutzungen
Einige der im urbanen Gebiet allgemein oder als Ausnahme zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen. Hierzu gehören Bordelle, aber auch Tankstellen und Vergnügungsstätten.
§ 2 Nummer 2:
„In den urbanen Gebieten sind Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig. Ausnahmen für Tankstellen und Vergnügungsstätten nach § 6a Absatz BauNVO werden ausgeschlossen.“
Zu den Zielen des Bebauungsplans gehört die Aufwertung und Stärkung der Zentrums- und Einzelhandelsfunktion in Schnelsen. Die Ansiedlung eines Bordells würde diesem Ziel zuwiderlaufen. Ausnahmen für Tankstellen werden aufgrund des Flächenverbrauchs ausgeschlossen. Von Vergnügungsstätten geht in den späten Abend- und Nachtstunden Lärm aus, der die Bewohner des Gebiets beeinträchtigen würde.
Gliederung der Art der Nutzung
Gemäß § 6a Absatz 4 BauNVO erfolgt eine Gliederung bezüglich der Art der Nutzung in den urbanen Gebieten.
§ 2 Nummer 3:
„In den urbanen Gebieten MU 1, MU 2, MU 3 ist eine Wohnnutzung im Erdgeschoss unzulässig. In dem urbanen Gebiet MU 4 ist auf der mit „(B)“ bezeichneten Fläche im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung unzulässig. Auf der mit „(C)“ bezeichneten Fläche ist die Erdgeschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden.“
Die urbanen Gebiete MU 1, MU 2 und MU 3 bilden die Straßenrandbebauung an der Frohmestraße. Auf diesen Flächen soll bei Neubauten oder Umnutzungen dem Einzelhandel oder anderen gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss der Vorzug gegeben werden. Deswegen wird hier Wohnnutzung gemäß § 6a Absatz 4 Nummer 1 BauNVO im Erdgeschoss ausgeschlossen.
Im MU 4-Gebiet sollen in der Erdgeschosszone des Neubauprojektes ein großer Supermarkt (Vollsortimenter), weitere Einzelhandelsbetriebe und ergänzende Nutzungen untergebracht werden, deswegen wird für die gesamte Erdgeschosszone im östlichen Teil des MU 4 (mit „(C)“ bezeichnete Fläche) gemäß § 6a Absatz 4 Nummer 4 BauNVO gewerbliche Nutzung festgesetzt.
Auf der mit „(B)“ bezeichneten Fläche des MU 4 soll in den straßenabgewandten Bereichen Wohnnutzung auch im Erdgeschoss entstehen. An der Straßenseite soll gewerbliche Nutzung untergebracht werden, um die Zentrumsfunktion zu stärken und aus Lärmschutzgründen (vgl. Kap. 5.9.2). Gemäß § 6a Absatz 4 Nummer 1 wird an der Straßenseite eine Wohnnutzung im Erdgeschoss ausgeschlossen.
§ 2 Nummer 4:
„In dem urbanen Gebiet MU 4 sind auf der mit „(B)“ bezeichneten Fläche oberhalb des Erdgeschosses und auf der mit „(C)“ bezeichneten Fläche ab der Oberkante Erdreich der zu begrünenden Innenhoffläche nur Wohnungen zulässig.“
Die Festsetzung gemäß § 6a Absatz 4 Nummer 2 sichert die Wohnnutzung in den Obergeschossen der geplanten Neubauten. Aufgrund der für den Supermarkt erforderlichen Geschosshöhe von ca. 5-6 m und unterschiedlicher Höhenlagen der Straßen, an die es anzuschließen gilt, bietet sich in Teilbereichen auf der mit „(C)“ bezeichneten Fläche ein Zwischengeschoss an. Im Zwischengeschoss sollen Personalräume für den Supermarkt und Büronutzung untergebracht werden. Daher wird auf der Fläche „(C)“ erst ab der Höhe der Oberkante des Erdreichs des Innenhofes über dem geplanten Supermarkt Wohnnutzung vorgeschrieben. Die Oberkante des Erdreichs im Innenhof wird als Bezugshöhe gewählt, da die Stahlbetondecke über dem Supermarkt aufgrund der Höhe des Dachaufbaus (Dämmung, Abdichtung, Gefälle für Entwässerung, Substrat für Bepflanzung) abgesenkt werden wird.
Für die übrigen urbanen Gebiete (MU 1, MU 2 und MU 3) werden mit Rücksicht auf den Bestand keine Regelungen in Bezug auf die Nutzung in den Obergeschossen getroffen.
Flächenzuschnitt der urbanen Gebiete
Die Abgrenzung der urbanen Gebiete nordöstlich der Frohmestraße gegen das rückwärtige allgemeine Wohngebiet (WA 1 und WA 2) folgt nicht in allen Fällen den Grenzen der jeweiligen Flurstücke. Auf dem Flurstück 5507 erstreckt sich das urbane Gebiet über die gleiche Tiefe von ca. 28 m, wie auf den nördlich angrenzenden Nachbargrundstücken. Beim GRZ- und GFZ-Nachweis ist nur die im urbanen Gebiet liegende Grundstücksfläche anrechenbar. Die Auftrennung in MU und WA erfolgt, um auf den Grundstücken an der Straßenfront in etwa die gleiche Baumasse zu ermöglichen. Diese Begründung gilt ebenfalls für die Aufteilung in MU und WA auf den Flurstücken 973, 971 und 2897.
Der Flächenzuschnitt des MU 4-Gebiets folgt den Grenzen der Flurstücke, wobei anzumerken ist, dass eine Vereinigung der Flurstücke noch erfolgen muss. Die Grundstücke wurden angekauft, um ein großes Neubauprojekt zu verwirklichen. Alle acht Flurstücke werden deswegen als urbanes Gebiet festgesetzt. Eine Ausweitung des urbanen Gebiets über weitere Grundstücke an der Straße Jungborn bietet sich nicht an, denn der zentrale Versorgungsbereich erstreckt sich an Frohmestraße und Wählingsallee. Eine Ausnahme bildet das Flurstück 2254. Trotz seiner Lage an der Straße Jungborn wird es dem urbanen Gebiet zugeordnet, da es seine eigenständige Orientierung zur Straße Jungborn in der geplanten zusammenhängenden Entwicklung verliert.