Planungsdokumente: Schnelsen 95 "Frohmestraße"

Auf den rückwärtigen Flächen soll eine verdichtete Wohnbebauung entstehen, die gleichzeitig Lärmschutz für die Rückseite der Straßenrandbebauung bietet. Die überbaubaren Grundstücksflächen wurden auch mit Blick auf den Baumbestand festgesetzt, siehe Kap. 5.12.2, Erhaltung von Einzelbäumen. Aus Lärmschutzgründen wurden die Vorschläge des Wettbewerbsentwurfs nicht identisch übernommen.

Auf dem Flurstück 8465 wird ein 15 m tiefes Baufenster auf einer teils schon bebauten und teils mit Rasen bepflanzten Fläche festgesetzt. Der vorhandene Baukörper, ein Technikgebäude, soll zukünftig entfallen. Mit einem Abstand von mindestens 19,5 m zur Straßenrandbebauung soll hier die Möglichkeit für einen 4-geschossigen Riegel gegeben werden, der die Straßenrandbebauung vor dem Lärm des offenen Bereichs der Autobahn schützt und selber über eine lärmabgewandte Seite verfügt. Die überbaubare Grundstücksfläche berücksichtigt das Gebäude für Vermittlungstechnik auf der Versorgungsfläche. Die Erschließung des rückwärtig gelegenen Wohnungsbaugrundstücks und der Versorgungsfläche erfolgt über einen sogenannten Pfeifenstiel.

Auf dem Flurstück 5508 ist ein 1-geschossiges Wohngebäude vorhanden. Der Bebauungsplan ermöglicht an dieser Stelle mit einem kompakten Baufenster von 15 m Breite eine 3-geschossige Bebauung. Beim Zuschnitt des Baufensters wurde der Baumbestand berücksichtigt.

Auf dem Flurstück 9483 werden zwei Baufenster mit Tiefen von 12 m für Gebäude mit 3 Vollgeschossen festgesetzt. Bei der Festsetzung der Baufenster wurde der erhaltenswerte Einzelbaum an der Grundstücksgrenze berücksichtigt. Aufgrund des Erhaltungsgebots für den Baum kann das Baufenster das vorhandene Doppelhaus nicht voll umfassen. Im Vergleich zur bestehenden Ausweisung erhöht sich die mögliche Baumasse auch trotz des verkleinerten Baufensters. Damit sind trotz der Baumschutzerwägungen die Eigentumsrechte gewahrt.

Entsprechend der im allgemeinen Wohngebiet liegenden Grundstücksflächen und der Größenordnung der überbaubaren Grundstücksflächen wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 festgesetzt. Da die Baufenster über Längen von weniger als 50 m verfügen und aufgrund der rückwärtigen Lage wird offene Bauweise festgesetzt.

Balkone, Terrassen und Sichtschutzwände sind auch außerhalb der Baugrenzen zulässig, Begründung siehe Kap. 5.1.9.

Auf dem Eckgrundstück (Flurstück 2244) umfasst die überbaubare Grundstücksfläche die beiden ca. 15 Jahre alten 3-geschossigen Bestandsgebäude. Das Baufenster umfasst auch den Bestand auf dem Nachbargrundstück (Flurstück 2245). Es werden 4 Vollgeschosse in offener Bauweise und eine GRZ von 0,5 festgesetzt. Damit werden die Orientierungswerte des § 17 BauNVO für die GRZ/ GFZ von 0,4 / 1,2 für allgemeine Wohngebiete überschritten. Die vorhandene Bebauung auf dem Eckgrundstück am Wählingsweg erreicht bereits eine GRZ von 0,5, von daher ist die Überschreitung der Orientierungswerte gerechtfertigt. Auch die direkte Nachbarschaft zum urbanen Gebiet, in dem hohe Dichtewerte (GRZ 0,65 / GFZ 2,4) festgesetzt werden, ist als Begründung für die höheren Dichtewerte heranzuziehen. Hieraus begründet sich ebenfalls die Anzahl von 4 Vollgeschossen als Höchstmaß. Da das Grundstück Wählingsallee 11 mit ca. 16,20 m bis 17,20 m im Bereich des Baufensters recht schmal ist, können die hohen Dichtewerte nicht voll ausgenutzt werden. Der bislang geltenden Bebauungsplan Schnelsen 34 setzte geschlossene Bauweise fest, die vorhandene Bebauung ist jedoch mit Grenzabstand in offener Bauweise errichtet worden. Das bestehende Planrecht wurde somit nie verwirklicht. Die offene Bestandsbebauung soll erhalten und planungsrechtlich gesichert werden. Eine geschlossene Bauweise ist städtebaulich aufgrund der vorherrschenden offenen Bauweise der Umgebung nicht gewollt. Deswegen wird für das mit WA 3 bezeichnete allgemeine Wohngebiet die offene Bauweise festgesetzt.

Balkone, Terrassen und Sichtschutzwände sind auch außerhalb der Baugrenzen zulässig, Begründung siehe Kap. 5.1.9.

Die allgemeinen Wohngebiete am Jungborn gliedern sich in einen straßenseitigen Bereich (WA 4) und einen rückwärtig gelegenen Bereich (WA 5). Der Wettbewerbsentwurf sieht für die Grundstücke Jungborn 4 bis 16 sehr schmale, tiefe Baukörper sowie winkelförmige Baukörper vor. Die Aufteilung erfolgt, um das Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbs, aber auch andere Baukörperformen zu ermöglichen. Auf die Festsetzung einzelner Baukörper entsprechend des Siegerentwurfs wurde verzichtet, stattdessen soll ein hohes Maß an Flexibilität gewährleistet werden. Der Aufteilung liegt der Gedanke zugrunde, dass straßenseitig mehr Baumasse ermöglicht werden soll als rückwärtig.

Um die verschiedenen Bauformen verwirklichen zu können erhält das Baufenster eine Tiefe von 28 m und wird in der Mitte durch die sogenannte „Knödellinie“ (Abgrenzung unterschiedlicher Festsetzungen) aufgeteilt. Das Baufenster erstreckt sich durchgängig über alle Grundstücke, um auch die Bebauung zweier Grundstücke die in einem Eigentum stehen, zu ermöglichen. Um dennoch eine durchlässige Bebauung zu erhalten, wird die Frontlänge der Baukörper auf maximal 30 m begrenzt. Sofern sich zwei benachbarte Grundstückseigentümer einigen, sind planungsrechtliche Doppelhäuser durch Aneinanderbauen möglich. Diese bedürfen einer vertraglichen Einigung und wechselseitigen Abstimmung.

§ 2 Nummer 6:

„In den allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 bezeichneten allgemeinen Wohngebieten sind die Gebäude in der abweichenden Bauweise mit seitlichem Grenzabstand und mit einer Frontlänge von höchstens 30 m zu errichten.“

Mit 28 m verfügt das Baufenster über eine außerordentliche Tiefe. Die Frontbreiten der Grundstücke sind recht unterschiedlich, bei fast gleichen Grundstückstiefen von ca. 38 m bis 41 m. Um die Verteilung der Baumassen auf den Grundstücken steuern zu können, erhält der straßenseitige Grundstücksbereich eine deutlich höhere GRZ als der rückwärtige Bereich. Auf diese Weise können auf breiteren Grundstücken winkelförmige Baukörper entstehen, wie der Wettbewerbsentwurf sie vorschlägt. Auch können schmale Baukörper entstehen, die weit in die Tiefe des Grundstücks hineinragen. Die Aufspaltung der Fläche in Bezug auf die GRZ-Werte bewirkt, dass der Schwerpunkt der Bebauung straßenseitig erfolgt. Dies ist aus städtebaulichen Gründen gewollt, denn in den rückwärtigen Bereichen gilt es Garten- und Ruhezonen zu erhalten. Großvolumige, breite Baukörper, die sich weit in das hintere Grundstück hineinziehen und mit Terrassen und Balkonen zur Südseite auf das Nachbargrundstück ausgerichtet sind, werden auf diese Weise verhindert.

In einem Abstand von 14 m zur vorderen Baugrenze wird eine Abgrenzung unterschiedlicher Festsetzungen („Knödellinie“) festgesetzt. Für den vorderen Bereich (WA 4) wird eine GRZ von 0,45 festgesetzt; für den hinteren Bereich (WA 5) wird eine GRZ von 0,25 festgesetzt. Da die Ausnutzung der Grundstücksfläche im WA 4 und WA 5 im Wesentlichen von den notwendigen seitlichen Abstandsfläche abhängig ist, wird eine gestalterische Festsetzung getroffen, die eine Abtreppung der seitlichen Fassade verhindert (siehe Kap. 5.8).

Der Abstand der Abgrenzungslinie für die unterschiedlichen GRZ-Werte wurde im Hinblick auf heutzutage übliche Gebäudetiefen im Wohnungsbau gezogen. Ob auf breiteren Grundstücken winkelförmige oder T-förmige Grundrissfigurationen entstehen, bleibt den Bauherren überlassen. Auch kompakte Baukörper sind nicht ausgeschlossen, sie werden sich jedoch unter Ausnutzung der Frontbreite mit ihrer Hauptbaumasse an der Straße platzieren.

Das Baufenster wird in einem Abstand von 5-6 m zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, um für zukünftige Wohnungsbauten zumindest kleine Vorgärten zu erhalten. Die Lage der Abgrenzungslinie im Zusammenhang mit Abstandsflächen und GRZ-Werten kann bewirken, dass einige Gebäude um ca. 1-1,5 m hinter die vordere Baugrenze zurücktreten. Aus städtebaulicher Sicht ist dies gut vertretbar, eine einheitliche Fluchtlinie ist hier nicht notwendig.

Im straßenseitigen Teil des Baufensters sind maximal 4 Vollgeschosse zulässig, im rückwärtigen Teil sind maximal 3 Vollgeschosse zulässig. Über die festgesetzten GRZ-Werte und die Zahl der Vollgeschosse wird die Möglichkeit zur Nutzung der Grundstücke stark erhöht. Bislang war dort nur eine 1-geschossige Bebauung möglich. Durch den Bau des Autobahndeckels haben diese Grundstücke eine außerordentlich bevorzugte Lage erhalten – kein Autobahnlärm und Ausblick auf eine Grünanlage. Aus städtebaulicher Sicht ist es geboten, entsprechend der veränderten Lage, die bauliche Dichte stark zu erhöhen.

Um das Maß der Verschattung von Nachbargebäuden durch rückwärtige Baukörper im WA 5 zu begrenzen werden Staffelgeschosse ausgeschlossen. So soll sichergestellt werden, dass rückwärtig lediglich 3 Vollgeschosse ohne ein weiteres Staffelgeschoss errichtet werden können. Damit die Baukörper straßenseitig die „Hinterflügel“ nur um ein Geschoss überragen, gilt der Ausschluss von Staffelgeschossen auch für das WA 4-Gebiet. Hinweis: Durch die Festsetzung in § 2 Nummer 5 sind Dachgeschosse ebenfalls unzulässig, siehe Kap. 5.8.

§ 2 Nummer 7:

„In den allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 sind Staffelgeschosse unzulässig.“

Balkone, Terrassen und Sichtschutzwände sind auch außerhalb der Baugrenzen zulässig, Begründung siehe Kap. 5.1.9.