Planungsdokumente: Schnelsen 95 "Frohmestraße"

Der überwiegende Teil der Flächen im Plangebiet wird als allgemeines Wohngebiet festgesetzt.

Die allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 an der Straße Meddenwarf und rückwärtig der Frohmestraße waren bislang im Baustufenplan als Wohngebiet „W 1 o“ ausgewiesen, mit Ausnahme der Grundstücke Meddenwarf 2 und 4, auf denen zwei 3-geschossige Wohngebäude stehen. Hier galt bisher die Baustufenplanausweisung „W 3 g“.

Entsprechend der Vorprägung der betreffenden Flächen wird allgemeines Wohngebiet festgesetzt. So wird sichergestellt, dass Wohnen im rückwärtigen Bereich und an der Nebenstraße Meddenwarf weiterhin die Hauptnutzung darstellt. Das allgemeine Wohngebiet bietet darüber hinaus Spielräume für eine Nutzungsmischung und die Möglichkeit, Räume gewerblich und freiberuflich zu nutzen, die das Wohnen verträglich ergänzen können. Eine darüberhinausgehende zentrumsfördernde Nutzungsmischung, wie sie zum Beispiel durch die Ausweisung eines urbanen Gebietes erreicht wird, ist aufgrund der rückwärtigen Lage und dem Ziel, Wohnen als Hauptnutzung zu sichern, nicht angemessen. Hierfür sind weitere Bereiche innerhalb des Plangebietes vorgesehen.

Die von der Frohmestraße aus erschlossenen rückwärtigen Grundstücksbereiche, die bisher mit „W 1 o“ ausgewiesen waren, werden nicht vollständig in das allgemeine Wohngebiet aufgenommen. Die nördlichen Teilbereiche, die bis an die Autobahnauffahrt heranragen, werden aufgrund der bestehenden Gehölzstrukturen und ihrer Biotopfunktionen als private Grünfläche festgesetzt. Näheres hierzu findet sich in Kap. 5.11, private Grünflächen.

Die beiden Grundstücke (Flurstücke 2244 und 2245) im Eckbereich Wählingsallee / Wählingsweg werden ebenso entsprechend der Vorprägung als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Einzelhandelsnutzung ist hier weniger ausgeprägt. Das Flurstück 2245 liegt im zentralen Versorgungsbereich entsprechend des Eimsbütteler Nahversorgungskonzeptes. Aufgrund der jungen Bestandsbebauung des westlichen Flurstücks 2244, des östlich angrenzenden Vorhabens und des relativ schmalen Grundstückszuschnitts ist der mögliche Beitrag einer baulichen Entwicklung dieses Einzelgrundstücks zur Zentrumsentwicklung begrenzt. Aus diesen Gründen bietet sich eine Festsetzung als urbanes Gebiet, wie auf den östlich angrenzenden Flächen, nicht an. Das allgemeine Wohngebiet WA 3 bildet den Übergang zum Wählingsweg und westlich angrenzenden Flächen, die fast ausschließlich der Wohnnutzung dienen. Wohnen soll als Hauptnutzung gesichert werden.

Die Flurstücke 2255 bis 2261 und 4499 an der Straße Jungborn, bislang als reines Wohngebiet festgesetzt, werden als allgemeines Wohngebiet (WA 4 / WA 5) festgesetzt, um ein leicht erweitertes Nutzungsspektrum entsprechend § 4 BauNVO zu ermöglichen. Dies gewährt die Möglichkeit einer wohnverträglichen Nutzungsmischung ohne die vorwiegende Nutzung, die durch die Bestandsausweisung besteht, zu gefährden. Der Bereich ist nicht mehr Teil des zentralen Versorgungsbereiches, daher sollen die Flächen hauptsächlich dem Wohnen dienen.

Für die südlich an der Straße Jungborn und am Wählingsweg gelegenen Flächen (WA 6, WA 7 und WA 8) werden entsprechend der Vorprägung (Geschosswohnungsbau) allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Bisher waren diese Flächen überwiegend als reine Wohngebiete ausgewiesen. Auch hier wird das Nutzungsspektrum mit der Festsetzung erweitert, um Spielräume für weitere wohnverträgliche Nutzungen zu ermöglichen. Dies war nach bestehender Ausweisung nicht möglich.

Mit der Ausweisung von allgemeinen Wohngebieten wird der Bebauungsplan dem Ziel gerecht, Potenziale für die Errichtung neuer Wohnungen zu bieten. Wohnungen sind zwar auch in anderen Baugebieten zulässig, jedoch sichert die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes in einem Angebotsplan die überwiegende und hauptsächliche Nutzung eines Gebäudes für Wohnen.

Tankstellen und Gartenbaubetriebe werden in den allgemeinen Wohngebieten aufgrund des Störpotenzials bzw. der Flächenintensität ausgeschlossen.

§ 2 Nummer 1:

„In den allgemeinen Wohngebieten werden Ausnahmen für Gartenbaubetriebe und Tankstellen nach § 4 Absatz 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176 S. 1, 6), ausgeschlossen.“

Die bauliche Struktur in der Nebenstraße Meddenwarf soll erhalten und planungsrechtlich gesichert werden. Für die straßenseitige Bebauung der Grundstücke Meddenwarf 6-16 wird ein städtebaulicher Erhaltungsbereich festgesetzt, siehe Kap. 5.7. Vor diesem Hintergrund ist eine bestandsentsprechende Festsetzung angebracht.

Entsprechend der vorhandenen baulichen Struktur wird offene Bauweise festgesetzt.

Die beiden Mehrfamilienhäuser Meddenwarf 2-4 wurden ohne Grenzabstand auf Basis des bisher geltenden Baustufenplans errichtet. Auf die Festsetzung von geschlossener Bauweise für diese beiden Grundstücke wird verzichtet. Die Gebäude genießen Bestandsschutz. Sie sind als Doppelhaus zu werten und sind somit in der offenen Bauweise in dieser Form ebenfalls zulässig. Bestandsentsprechend wird hier ein 13 m tiefes Baufenster mit 3 Vollgeschossen als Höchstmaß festgesetzt.

Auf den übrigen Grundstücken Meddenwarf 6-16 sind 1-geschossige Einfamilienhäuser mit rückwärtigen Anbauten vorhanden, teilweise sind die hinteren Grundstücke mit Einfamilien- oder Doppelhäusern bebaut. Bestandsentsprechend wird für die vordere Bebauung ein Vollgeschoss als Höchstmaß festgesetzt.

Da die Bebaubarkeit der vorderen Grundstücke durch die Festsetzung eines Erhaltungsbereichs eingeschränkt ist, wird für die rückwärtigen Bereiche der Grundstücke Meddenwarf 6-12 eine 2-geschossige Bebauung ermöglicht. So werden Bebauungsmöglichkeiten gewährt ohne die Bestandsstruktur, die in Kap. 5.7 (Erhaltungsbereich) näher beschrieben wird, zu überformen.

Aufgrund der Anbauverbotszone gemäß § 9 Bundesfernstraßengesetz (40 m ab befestigter Fahrbahn der A 7) erhalten die Grundstücke Meddenwarf 14 und 16 grundsätzlich keine Möglichkeit zur rückwärtigen Bebauung. Außerdem wird der rückwärtige Bereich der Grundstücke mit einem Ausschluss von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen belegt, siehe Kap. 5.5.

Für die straßenseitige Einfamilienhausbebauung werden überbaubare Grundstücksflächen (Baufenster) mit einer Tiefe von 17 m festgesetzt, sodass auch die rückwärtigen Anbauten eingeschlossen sind. Aufgrund der Lage an der 40 m tiefen Anbauverbotszone der Autobahn ist das Baufenster für das Grundstück Meddenwarf 16 abgewandelt.

Das Baufenster für die zweite Baureihe Meddenwarf 6-12 umfasst im Wesentlichen den Bestand und erhält eine Tiefe von 13 m.

Die Grundstücke Meddenwarf 2 und 4 sind deutlich breiter als die nordöstlich anschließenden Nachbargrundstücke. Deswegen wird ein Baufenster mit einer Tiefe 15 m für eine 3-geschossige Bebauung festgesetzt, welches die Errichtung von Mehrfamilienhäusern ermöglicht.

Es wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 festgesetzt. Die GRZ ermöglicht eine zusätzliche rückwärtige Bebauung der ca. 75 m tiefen Grundstücke, wie sie bereits auf mehreren Grundstücken entstanden ist. In Verbindung mit den rückwärtigen Baufenstern regelt der Bebauungsplan so die Möglichkeiten einer zusätzlichen Bebauung.

Balkone, Terrassen und Sichtschutzwände sind auch außerhalb der Baugrenzen zulässig, Begründung siehe Kap. 5.1.9.