5.14. Abwägungsergebnis
Wohnraum ist in Hamburg knapp und der Wohnungsmarkt ist stark angespannt. Die Einwohnerzahl der Stadt ist in den letzten Jahren stetig gewachsen. Sie liegt zurzeit bei ca. 1,9 Mio. Einwohnern, weiteres Wachstum – wenn auch etwas geringer als in den Vorjahren – wird prognostiziert. Um den steigenden Bedarf nach Wohnraum zu decken hat der Senat zum Ziel erklärt, jährlich 10.000 neue Wohnungen zu genehmigen und das dafür notwendige Planungsrecht zu schaffen.
Für Wohnungsbau geeignete Flächen sind innerhalb des Stadtgebiets begrenzt. Die Bezirke stellen Wohnungsbauprogramme auf, in denen geeignete Flächen ermittelt, aufgelistet und analysiert werden. Die Potentialfläche Nr. 9.098 im Wohnungsbauprogramm des Bezirks Eimsbüttel entspricht den nördlich gelegenen Baugebieten für die ein Potenzial von 120-180 neuen Wohneinheiten vorab geschätzt wurde. Die Potentialfläche Nr. 9.110 entspricht den in der Mitte des Plangebiets und südlich gelegenen Baugebieten für die ein Potenzial von 200-300 neuen Wohneinheiten vorab ermittelt wurde.
Der Bebauungsplan ermöglicht auf diesen Flächen im Vergleich zum bestehenden Planrecht eine deutlich höhere bauliche Dichte. Als Maßnahme der Innenentwicklung, die gemäß § 1 Absatz 5 BauGB zu bevorzugen ist, entspricht die Planung dem Grundsatz des sparsamen Verbrauchs von Grund und Boden (§ 1a Absatz 2 BauGB), denn es werden baulich bereits genutzte, aber mit geringer Dichte bebaute Flächen überplant.
Bei voller Ausschöpfung der Möglichkeiten, die der Bebauungsplan bietet, können im Plangebiet ca. 480 neue Wohnungen entstehen (75 m² Wohnfläche bzw. 100 m² BGF je Wohneinheit). Der heutige Bestand dürfte bei etwa 260 Wohneinheiten liegen.
Die Umsetzung der Inhalte des Bebauungsplans führt zu einer Veränderung des Orts- und Landschaftsbildes.
Der Bebauungsplan ordnet die Straßenrandbebauung an der Frohmestraße in Bereiche offener und geschlossener Bauweise, bei einer Erhöhung um ein weiteres Vollgeschoss. Das Straßenbild wird sich über einen längeren Zeitraum wandeln. Kleinere, ältere Baukörper mit nur zwei Vollgeschossen können durch 4-geschossige Baukörper ersetzt werden, wohingegen 3-geschossige Gebäude jüngeren Datums vermutlich noch lange bestehen bleiben. Rückwärtig werden Möglichkeiten zur Bebauung in zweiter Reihe gegeben.
Südlich der Wählingsallee ermöglicht der Bebauungsplan einen großen Neubaukomplex, der zu einer kompletten Umwandlung des Straßenbildes an dieser Stelle führen wird. Die 1- bis 3-geschossige Altbebauung verschwindet, stattdessen wird das Straßenbild zukünftig von 5- bis 7-geschossigen Gebäuden bestimmt. Der Bebauungsplan sichert die Konfiguration und die städtebauliche Qualität des Siegerentwurfs des hochbaulichen Wettbewerbs durch Festsetzungen zum Maß der Nutzung (vgl. Kap. 5.2.4) und gestalterischen Festsetzungen (vgl. Kap. 5.8).
In den urbanen Gebieten sichern Festsetzungen zur Art der Nutzung (vgl. Kap. 5.2.1) eines der Ziele der Planung, den Erhalt und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche (Einzelhandel) gemäß § 1 Absatz 6 Nummer 4 BauGB.
An der Straße Jungborn können zukünftig 4-geschossige Mehrfamilienhäuser entstehen. Ebenso wie nordöstlich der Frohmestraße ist damit zu rechnen, dass sich die Wandlung des Straßenbildes über längere Zeit hinziehen wird. Das Straßenbild wird durch ein Nebeneinander von Ein- und Mehrfamilienhäusern gekennzeichnet sein.
Auf den übrigen, im südlichen Teil des Plangebiets gelegenen Flächen hält sich der Wandel, den der Bebauungsplan ermöglicht, in engen Grenzen. Es werden lediglich Möglichkeiten zur Nachverdichtung auf Stellplatz- bzw. Garagenflächen gegeben.
Im mittleren und nördlichen Teil des Plangebiets gehen bei der Umsetzung der Planung gärtnerisch angelegte Flächen mit offenem Boden verloren. Der Bebauungsplan setzt Maßnahmen zur Minderung fest. Dazu gehören unter anderem die Festsetzungen zum Erhalt von Grünstrukturen, zur Neuanpflanzung, zur Anlage von Gründächern und zum Schutz des Wasserhaushalts (vgl. Kap. 5.10, 5.11, 5.12 und 5.4.2). Außerdem werden Festsetzungen zum Artenschutz getroffen (vgl. Kap. 5.12.5), um die Auswirkungen zukünftiger Neubauten auf Brutvögel und Fledermäuse so gut wie möglich auszugleichen.
Im Planungsprozess wurde das öffentliche Interesse nach der Schaffung von neuem Wohnraum gegen das Interesse nach Erhalt des Orts- und Landschaftsbildes und der bisherigen städtebaulichen Struktur gegeneinander abgewogen. Auch der Verlust von Grünstrukturen (Gärten) wurde in die Abwägung einbezogen.
Dabei wurde das öffentliche Interesse nach Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum als Belang, der nach § 1 Absatz 6 Nr. 2 BauGB zu berücksichtigen ist, stärker gewichtet. Aus den folgenden Gründen: Durch den Bau des Autobahndeckels liegen die bisher untergenutzten Flächen in einer bevorzugten Lage. Die Flächen sind voll erschlossen, die Infrastruktur ist vorhanden. Von daher ist das bislang im nördlichen und mittleren Teil des Plangebiets geltende Planungsrecht für eine 1- bis 3-geschossige Bebauung nicht mehr zeitgemäß. Der Bebauungsplan ist erforderlich, denn er ordnet und steuert den Umwandlungsprozess zu einer dichteren, eher städtischen Bebauung, welche deutlich mehr Wohnraum bieten kann. Aus diesen Gründen schied die Null-Variante (keine Veränderungen) aus.
Der Bebauungsplan folgt den Leitlinien zur lebenswerten kompakten Stadt, dem Hamburger Maß. Er setzt höhere Dichtewerte für einzelne Flächen an, im Hinblick auf die bauliche Dichte des gesamten Quartiers (Stichwort: Quartiersdichte) und die seit dem Bau des Autobahndeckels sehr gute Freiflächenversorgung.
Ein inhomogenes Ortsbild lässt sich während der Wandlung von der Bebauung geringer Dichte zur höheren, dichteren Bebauung nicht vermeiden. Dieser Umstand muss in Kauf genommen werden, wird aber gegen die Schaffung von deutlich mehr Wohnraum aufgewogen.
Die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1 Absatz 7 BauGB wurden angemessen berücksichtigt und mit dem Interesse nach Schaffung von Wohnraum für die Bevölkerung, abgewogen. Der Bebauungsplan enthält umfangreiche, sogenannte „Grünfestsetzungen“ und Festsetzungen zum Wasser- und Bodenschutz (vgl. § 2 Nummer 23 bis 33), um den Verlust an offenen Vegetationsflächen auszugleichen, denn der Versiegelungsgrad der Grundstücke im mittleren und nördlichen Teil des Plangebiets wird zunehmen, sonst wäre neuer Wohnraum nicht herstellbar. Um den Anteil der versiegelten Flächen an der Erdoberfläche zu minimieren, dürfen private Stellplätze in weiten Teilen des Plangebiets nur in Tiefgaragen untergebracht werden.
Der Bebauungsplan berücksichtigt die Interessen der heutigen Grundstückseigentümer und Bewohner. Die bauliche Dichte wird auf allen Grundstücken erhöht, sodass die Grundstücke bei Inkrafttreten des Bebauungsplans eine Wertsteigerung erfahren. Der Bebauungsplan ist ein Angebotsplan, das heißt, kein Grundstückseigentümer muss von den neuen Möglichkeiten Gebrauch machen.
Die Straßenverkehrsflächen werden in Teilbereichen erweitert, sodass Geh- und Radwege verbreitert werden können. Für die Frohmestraße sind größere Umbaumaßnahmen geplant, die den Verkehr beruhigen und einem belebten Zentrum gerecht werden sollen. Damit wird dem Bedürfnis der Bevölkerung nach Sicherheit beim Radfahren und als Fußgänger entsprochen. Gegenüber dem Interesse der Grundstückseigentümer, die einen Streifen ihres Vorgartens dafür abgeben müssen (vgl. Kap. 5.4.1), wurde dieser Belang höher gewichtet.
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt, mit Eingriffs- und Ausgleichsbilanz, aufgrund der Grundfläche von mehr als 20.000 m² und weniger als 70.000 m² (vgl. Kap. 2). Die Bilanzierung ergibt, dass die Eingriffe innerhalb des Plangebiets ausgeglichen werden können (vgl. Kap. 5.12.1). Dazu ist festzuhalten, dass auf Grundlage der bislang geltenden Bebauungspläne bereits umfangreiche Eingriffe rechtlich zulässig waren, da erst die Baunutzungsverordnung von 1990 die Anrechnung von Nebenanlagen im Sinne des § 14 sowie von Zufahrten und Garagen auf die Grundflächenzahl vorschreibt.